La revolución de las oficinas en pandemia: de la parálisis a la reinvención

MADRID (EFECOM). La pandemia de coronavirus y el auge del teletrabajo han sacudido de lleno el mercado de oficinas y aunque la cautela es la tónica dominante son muchas las compañías que ya están revisando su estrategia con la vista puesta en redimensionar la superficie y apostar por modelos más flexibles, eficientes y descentralizados. Tras un 2020 en el que el sector ha visto cómo las cifras de contratación y los niveles de inversión se reducían a más de la mitad, las oficinas encaran un 2021 incierto que dependerá de la evolución de la economía española, del empleo y del avance del ritmo de vacunación. 

¿Qué escenarios manejan los expertos? Desde CBRE prevén que la contratación de espacios de oficina aumente en 2021 en torno al 15 % y que en 2022 se alcancen niveles en línea con la media histórica. JLL constata que el cierto repunte observado a finales de 2020 se está manteniendo los primeros meses de 2021 y confía en que se recupere parte del terreno perdido con un incremento de la contratación del 20 %. Colliers cree que durante el primer semestre el comportamiento del mercado va a continuar la estela de 2020, con una actividad al ralentí a la espera de que se cumplan los ritmos de vacunación esperados, mientras que desde Savills Aguirre Newman detectan cierto dinamismo con el horizonte puesto en la segunda mitad de 2021. 

¿Cómo afrontan las compañías el impacto de la covid-19? Las compañías que están sufriendo de manera más intensa los efectos de la crisis se ven obligadas a buscar alternativas (espacios flexibles, reducción de superficie y/o reubicación de sus oficinas) para ahorrar costes. Otras con el viento a favor aprovechan para reubicarse en mejores edificios, apuntan desde Colliers.  La nueva forma de trabajar ha llevado a las empresas a reducir su huella en torno a un 20 %, indican desde JLL, que lo ven como una oportunidad para que los grandes tenedores aprovechen esta pérdida de espacio tradicional para convertirlo en espacios flexibles. 

Las compañías que han comprobado menores ratios de productividad con el teletrabajo total están revisando sus modelos con vistas al medio plazo, donde se prevé un sistema híbrido con flexibilidad entre el trabajo en la oficina, en espacios flexibles y en casa, apuntan desde Savills Aguirre Newman. Además de mantener sus oficinas centrales en el centro de las grandes ciudades a modo de cuartel general, se abrirán en paralelo oficinas satélites en las áreas residenciales donde viven sus empleados, apuntan en CBRE. 

¿El teletrabajo ha llegado para quedarse? CBRE cree que la necesidad de oficinas y de espacios que fomenten la interacción entre los trabajadores no va a desaparecer y apunta a que los modelos híbridos serán el futuro y los empleados alternarán el trabajo en una oficina física proporcionada por su empresa, con el trabajo en el hogar o en un coworking. En JLL suponen que la situación actual es puramente coyuntural y entienden que no es sostenible en el tiempo un modelo de teletrabajo de más de 2 días a la semana sin que tenga impacto negativo en la productividad. Colliers indica que esta tendencia ha venido para quedarse en una primera etapa con un mayor grado de intensidad y menor en el futuro, mientras que en Savills Aguirre Newman consideran que las empresas deberán buscar un equilibrio en función de su actividad aunque hasta que no finalice esta situación excepcional será difícil dimensionar las necesidades reales de espacio. 

¿Cuántos m² pueden salir al mercado? Durante el 2021, se sumará al "stock" la mayor superficie de la última década, lo que pondrá en el mercado abundante producto de calidad. En este sentido, en el mercado de Madrid se completarán 360.000 m2 (un 2,9 % del "stock") en 2021 y en Barcelona 269.000 m2 (un 4,6 % del "stock"), calculan desde CBRE. Aunque hay que tener en cuenta que hay oferta que ha llegado al mercado a través de liberación de espacios de segunda mano, el incremento se debe principalmente a la entrada de nuevos proyectos en desarrollo o rehabilitación, explican desde Savills Aguirre Newman. 

¿Qué buscan las empresas? Principalmente flexibilidad, sostenibilidad, eficiencia, buenas comunicaciones por transporte público, entornos que fomenten la productividad y fácil acceso a servicios, sostienen desde JLL. En este nuevo escenario, la prioridad es aunar las nuevas necesidades de la empresa y del empleado, la utilización de la superficie será más laxa y habrá una mayor flexibilidad con espacios colaborativos, creativos y de interacción, añaden desde CBRE. 

¿Cuáles han sido las operaciones recientes más destacadas? La venta de la antigua sede del Popular a Zurich por 120 millones, la venta por parte de la Mutualidad de la Abogacía de la histórica sede de BBVA en Bilbao por 150 millones, la compra del edificio Diagrame en el 22@ de Barcelona por 72 millones, o la sede de Criteo en Barcelona por 50 millones, son algunas de ellas.