Nueva ley hipotecaria: Estos son sus principales cambios

VALÈNCIA. La nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, arrancó este lunes 

tras su entrada en vigor este pasado domingo, incluye varios aspectos novedosos en su articulado como obligar a las entidades a asumir los gastos de notaría, gestoría y registro, pero además, obliga al deudor a ser "proactivo" e informarse para poder acceder al préstamo hipotecario.

La norma, aprobada el pasado mes de febrero en el Congreso de los Diputados, es el resultado de una directiva comunitaria que llega a España con casi tres años de retraso, por lo que la Comisión Europea amenazó con una multa de más de 100.000 euros diarios. Una nueva ley que, según destaca el decano del Colegio Notarial de Valencia, Francisco Cantos, es "la más ambiciosa de Europa y las más protectora" con una característica fundamental: "Que todo el mundo tiene que ser proactivo" para poder acceder al préstamo hipotecario.

En este sentido, enfatiza que refuerza la protección al consumidor y aporta mayor seguridad jurídica de la fase precontractual al atribuir a los notarios una importante función ya que, por una parte, deberán cerciorarse de que las entidades financieras han entregado a los consumidores toda la información y, por otra, asegurándose de que los consumidores entienden la información de su préstamo mediante un test.

"Venimos de una época de irresponsabilidad financiera en todos los campos. Ahora el banco en primer lugar debe informar de forma personalizada e individualizada y, además, comprobar la solvencia", subraya y destaca que esta normativa rompe con el axioma establecido de que "un inmueble a largo plazo siempre va a valer más" ya que con esta ley desaparece la posibilidad de que el inmueble sea la garantía fundamental del préstamo.

Asimismo, pone en valor que sea el consumidor el que decida el notario con el que quiere trabajar y lo haga a través de la plataforma del Consejo General del Notario 'Ancert' que se ha convertido en uno de los principales puntos de fricción con la banca que en muchas casos ha optado por conectarse a 'Grupo BC' como es el caso de Banco Sabadell, Bankinter, Bankia, ING, Ibercaja, Open Bank, Deutsche Bank o Caja Sur. 

Sin embargo, los notarios destacan que esta plataforma "garantiza la máxima seguridad en las transacciones telemáticas mediante el cifrado de datos y comunicaciones y el uso por los notarios de firma electrónica notarial reconocida".

Notarios, "contentos"

Cantos asegura que los notarios están "contentos" con esta legislación porque les permite tener un espacio temporal para poder asesorar como ya hacen en otras casos como en las herencias o testamentos. "Ese momento en las hipotecas se nos había sido hurtado. Ahora hemos creado un espacio de reflexión en el que el notario hace un asesoramiento personal con el objetivo de que el deudor tenga tiempo de reflexión y la posibilidad de acceder al conocimiento y la comprensión", apunta.

De este modo, los consumidores tienen dercho a elegir al notario y reunirse con él y en los diez días naturales previos a la autorización y la firma de la escritura del préstamo para consultarle todas sus dudas y sin coste. En la cita el notario explica los aspectos más importantes del préstamo y contestará a todas las dudas y preguntas. Para comprobar que está todo claro realizará un test. 

Posibilidad de cambiar de banco

El abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo, el endurecimiento de las condiciones para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago y la posibilidad de cambiar de banco sin que la entidad pueda impedirlo con una contraoferta son algunas de las ventajas para los hipotecados que trae consigo la nueva ley hipotecaria, según apuntan a este diario desde el comparador bancario HelpMyCash.com. “Imaginemos que queremos pasar al interés fijo una hipoteca contratada hace dos años con un capital pendiente de 50.000 euros. Antes de la entrada en vigor de la ley, se nos cobraría una posible comisión de 250 euros si lo hiciéramos mediante un pacto con el banco (novación). En cambio, tras la promulgación de la normativa, la compensación máxima será de solo 75 euros, es decir, 175 euros menos”, advierten a modo de ejemplo.

La ley obliga al prestamista a darle un mes al deudor para ponerse al día con los pagos pendientes antes de poder iniciar el proceso de ejecución. “Los ya hipotecados, eso sí, pueden decidir entre acogerse a estas medidas o mantener el vencimiento anticipado establecido originalmente en su contrato si consideran que este les resulta más conveniente, aunque es algo poco probable” como señalan desde HelpMyCash.com.

Por último destacan otra medida de la que también podrán beneficiarse los que tengan una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019: con la nueva normativa, si el cliente quiere cambiar de banco mediante una subrogación, su entidad actual no podrá enervar la operación, es decir, no podrá retenerlo por defecto si presenta una oferta igual o mejor. “De este modo, el prestatario tendrá la facultad de decidir si prefiere trasladarse al banco que le presenta una oferta de subrogación o si quiere aceptar la contraoferta de su entidad. En caso de decantarse por la primera opción, el banco al que se vaya tendrá que pagarle una compensación al otro, que constará de la parte proporcional a los gastos de constitución que corresponderían al importe pendiente”.

Por su parte, el director de Hipotecas de iAhorro.com, Simone Colombelli, manifiesta que los beneficios de la nueva ley hipotecaria son la protección del consumidor, transparencia y un reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. “Con la protección al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas en este sector que en los últimos años ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH”.

Asimismo Colombelli añade que esta nueva ley “va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes”. Y vá más allá al advertir que estamos en “el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La ‘guerra hipotecaria’ por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades”.

La dación en pago, "en el tintero"

Sin embargo, no todo son bondades lo que trae la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario dado que, a juicio del director de Hipotecas de iAhorro.com se ha quedado en el tintero la dación en pago. “Este ha sido unos de los puntos más discutidos de la ley, que se obligará a los bancos a saldar la deuda del cliente con la vivienda”.

Mientras tanto, la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) aseguró ayer en un comunicado que las entidades asociadas están focalizando sus esfuerzos en cumplir con los "ajustados" calendarios previstos por la nueva ley que espera que sirva para aumentar la seguridad jurídica del mercado hipotecario y reduzca la litigiosidad, para favorecer un mejor funcionamiento de este mercado. La asociación destacó que la ley busca reforzar la seguridad de los clientes, encomendando a los notarios la función de prestarles el debido asesoramiento, junto a la detallada información que las entidades están obligadas a facilitar.

De este modo, valora que se asegura que el cliente conoce tanto la carga económica como jurídica del préstamo hipotecario. Con este fin, se alargan los plazos de la fase precontractual, que además son irrenunciables. Según la CECA, las entidades asociadas están "focalizando todos sus esfuerzos en cumplir con los ajustados calendarios previstos por la norma tanto en la adaptación informática, como en los requisitos de formación".

Repunte de los préstamos hipotecarios en la Comunitat

Precisamente, en el primer trimestre del año los prestamos hipotecarios en la Comunitat valenciana han experimentado un repunte del 6,14% con 9.676 operaciones frente a las 9.113 del mismo periodo en el año anterior, según los datos facilitados por el Colegio Notarial Valencia.

En concreto, en los res primeros meses del año, ha sido en la provincia de Castellón donde más han aumentado los préstamos hipotecarios con una subida del 12% al pasar de los 863 concedidos en el primer trimestre de 2018 a 967 en este ejercicio, mientras que en Alicante la subida ha sido del 9,5% al pasar de 3.481 préstamos en el primer trimestre de 2018 a los 3.810 de este ejercicio.

En Valencia, en cambio, el crecimiento ha sido menos acusado y se ha mantenido en el 2,72% con 4.899 préstamos hipotecarios en el primer trimestre de este ejercicio frente a los 4.769 en el mismo periodo de 2018.