Cambio de tendencia en el volumen de concesión de hipotecas en España

MADRID. El número de hipotecas concedidas para viviendas en España cayó en diciembre un -8,8% interanual y el importe medio un -1,1%, de forma que el importe total concedido cayó un -9,2% interanual. Se trata de las primeras caídas interanuales desde febrero de 2021, cuando los datos todavía reflejaban el retroceso extraordinario vivido durante las etapas más agudas de la pandemia.

En términos acumulados, en el año 2022 se concedieron 463.600 hipotecas a un importe medio de 145.860 euros y por un total de 67.640 millones de euros. Estas cifras no se veían en hipotecas e importe total desde mediados de 2010 y hay que remontarse hasta 2008 para alcanzar las cifras de importe medio actuales. En cuanto a la variación respecto a 2021, fue del 10,0% para el número de hipotecas concedidas, el 5,8% para el importe medio y el 17,3% del volumen total concedidos.

Con estos datos, todos a partir de los registros del INE, se puede afirmar que 2022 fue un año extraordinario en cuanto a la concesión de hipotecas tanto en número como en importe medio e importe total, pero también que el punto de inflexión, que se llevaba meses esperando, se alcanzó en el último trimestre de 2022. Esto sería coherente con los datos de compraventa de viviendas publicados tanto por el INE siguiendo las series de los Registradores de la Propiedad, como por los del Consejo General del Notariado. En diciembre, las compraventas descendieron un 17,8% interanual según la serie del Notariado, anotándose la tercera caída consecutiva (y la más profunda), mientras que la serie de los registradores que publica el INE y lleva algo de retraso registró su primera caída en diciembre con un 10,2% interanual.

Durante la pandemia se retrasaron transacciones, lo que originó una demanda embalsada, y también se produjo un cambio en las preferencias de los compradores hacia viviendas de mayor tamaño y con más espacios abiertos, lo que creó nueva demanda. Esto, unido a un exceso de ahorro, en buena parte forzoso, generado durante la pandemia -el ahorro de los hogares en 2020 y 2021 fue 138.000 millones de euros  superior al de los dos años precedentes- y unos tipos de interés que se mantuvieron en niveles muy reducidos e incluso negativos hasta comienzos de 2022, crearon las condiciones que explican el fuerte dinamismo del mercado hipotecario conforme se recuperó la actividad tras la pandemia. 

Como se habían alcanzado niveles de concesión hipotecaria y transacciones de viviendas que parecen superar los sostenibles a medio plazo de acuerdo con las tendencias demográficas actuales, se esperaba que se diera un cambio en la tendencia, por mero agotamiento y porque ha habido factores que apuntaban claramente en esta dirección. 

• El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y al verse cada vez más afectados los hogares por la inflación, ya que están viendo reducidos sus ingresos en términos reales, y también el valor de su patrimonio financiero e inmobiliario. 
• El segundo factor es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera. El tipo de interés medio para hipotecas sobre viviendas en diciembre alcanzó el 2,67%, con un plazo medio de 24 años según el INE, frente a mínimos en el año del 2,47%.

Volúmenes a la baja

Para 2023 cabe esperar que se consolide el cambio de tendencia hacia niveles inferiores en volumen de concesión de hipotecas. El sistema financiero tiene capacidad para seguir concediendo crédito, tal como muestran los indicadores de solvencia o la ratio de créditos sobre depósitos -que está por debajo de la unidad- y ha trabajado para adaptar su oferta a las nuevas condiciones con un amplio repertorio de hipotecas a tipo fijo, variable y mixto, pero las tendencias demográficas y sociales, la ralentización de la economía y la subida de los tipos de interés apuntan a una menor demanda por parte de los hogares. 

En cuanto al importe medio de las hipotecas y las transacciones, puede existir una resistencia a la baja, ya que no se aprecia un exceso de oferta de vivienda como se produjo tras la burbuja inmobiliaria, el stock acumulado entonces se ha absorbido -como revela el incremento de los precios de la vivienda en los últimos años- y se ha incrementado menos el número de viviendas construidas  (la oferta) que el número de hogares creados (la demanda).

Santiago Martínez es jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja