VALÈNCIA. Adquirir una vivienda se ha convertido en una aspiración cada vez más utópica para buena parte de la ciudadanía. Los precios de compra y alquiler han ido estrechando las posibilidades de quienes buscan un inmueble en València y su entorno, donde la presión sobre el mercado residencial obliga a mirar también hacia el suelo disponible para atender la demanda. Por si fuera poco, en la Comunitat Valenciana encontrar espacio para construir tiene ahora una condición ineludible: después de la Dana del 29 de octubre de 2024, cualquier nuevo crecimiento debe tener en cuenta el riesgo de inundación.
En este escenario, resulta inevitable preguntarse: ¿hacia dónde podría crecer la ciudad? Paterna, Torrent y Sagunt concentran algunas de las mayores bolsas de suelo residencial identificadas por la Generalitat Valenciana. Los tres municipios reúnen una capacidad estimada de 79.164 viviendas, más de la mitad de los 138.663 inmuebles que podrían construirse en los ocho ámbitos seleccionados en el área metropolitana de València. También figuran importantes sectores en Picassent y la Pobla de Vallbona, así como terrenos en Manises, Bétera y el propio Cap i Casal.
- Ámbitos de suelo residencial e industrial localizados por la Generalitat Valenciana.- Foto: GVA
La Generalitat presentó este viernes el estudio técnico de suelos seguros para usos residenciales e industriales, que localiza 1.642 hectáreas con potencial para nuevos desarrollos de vivienda y otras 1.665 hectáreas destinadas a actividades económicas. El trabajo, dirigido por el arquitecto y urbanista Alejandro Escribano, parte de la cartografía elaborada tras la riada de 2024 y analiza qué terrenos quedaron inundados, cruzando esa información con los condicionantes de inundabilidad y otras restricciones ambientales, territoriales y de accesibilidad.
La existencia de estas bolsas de suelo ya había sido adelantada por Valencia Plaza hace meses, cuando este diario tuvo acceso al estudio encargado por la Dirección General de Urbanismo para radiografiar la disponibilidad de terrenos en el área metropolitana. No obstante, la presentación del estudio este viernes –a la que asistieron el president de la Generalitat, Juanfran Pérez Llorca; el conseller de Medio Ambiente, Infraestructuras y Territorio y de la Recuperación, Vicente Martínez Mus y la alcaldesa de València, María José Catalá– concretó la ubicación, la superficie y la capacidad identificatoria de los sectores seleccionados.
Paterna y Torrent tienen el mayor potencial para construir vivienda
El principal ámbito residencial se encuentra en Paterna, junto a la CV-35. El estudio delimita allí 2.788.388 metros cuadrados de suelo, cerca de 279 hectáreas. A esta superficie se añaden otros 278.839 metros cuadrados de aprovechamiento terciario, por lo que la edificabilidad total alcanza los 3.067.227 metros cuadrados. La capacidad estimada es de 34.854 viviendas, la mayor de todos los sectores identificados.
Torrent Este ocupa el segundo puesto por número de inmuebles y el primero por superficie. El ámbito comprende 3.286.445 metros cuadrados, unas 329 hectáreas, con una edificabilidad residencial de 1.971.867 metros cuadrados. El estudio contempla además 328.645 metros cuadrados para usos terciarios, lo que eleva el aprovechamiento total a 2.300.512 metros cuadrados. En este sector podrían construirse 24.648 viviendas.
La diferencia entre ambos municipios resulta significativa: aunque Torrent dispone de una superficie de suelo mayor, Paterna concentra más viviendas potenciales. Esto se explica por la edificabilidad residencial prevista en cada ámbito, que alcanza el 1 en el sector de la CV-35 y se sitúa en el 0,6 en Torrent. Es decir, el estudio contempla un mayor aprovechamiento residencial por metro cuadrado de suelo en Paterna.
El siguiente gran enclave se sitúa en Sagunt Norte, donde se identifican 2.621.608 metros cuadrados, equivalentes a 262 hectáreas. La edificabilidad residencial asciende a 1.572.965 metros cuadrados, a los que se suman otros 262.161 de uso terciario. En conjunto, el sector alcanza los 1.835.126 metros cuadrados edificables y tendría capacidad para 19.662 viviendas.
También destaca Picassent, que cuenta con una bolsa de 2.501.454 metros cuadrados en la zona oeste del municipio. Sus 250 hectáreas tienen una edificabilidad residencial de 1.500.872 metros cuadrados y otros 250.145 metros cuadrados de aprovechamiento terciario. La edificabilidad total se sitúa en 1.751.018 metros cuadrados, con capacidad para 18.760 viviendas.
Asimismo, el estudio identifica un ámbito de 1.901.447 metros cuadrados en la Pobla de Vallbona, donde podrían levantarse 14.260 viviendas. La edificabilidad residencial prevista es de 1.140.868 metros cuadrados, mientras que otros 190.145 metros cuadrados corresponden a usos terciarios. El aprovechamiento total del sector alcanza así los 1.331.013 metros cuadrados.
- Suelo residencial identificado en La Pobla de Vallbona.- Foto: GVA
Los dos ámbitos de menor tamaño se encuentran en Manises y Bétera. En Manises Norte se delimitan 695.736 metros cuadrados de suelo, con una edificabilidad residencial de 417.442 metros cuadrados y otros 69.574 de uso terciario. El potencial estimado es de 5.218 viviendas. Por su parte, en Bétera Este, se identifican 681.694 metros cuadrados, con 409.016 metros cuadrados edificables para uso residencial y 68.169 para uso terciario. La capacidad alcanza las 5.112 viviendas.
El estudio concluye con la ciudad de València, donde agrupa 1.943.615 metros cuadrados correspondientes a suelos en desarrollo. La capacidad residencial estimada es de 16.149 viviendas. En este caso, el documento presenta los terrenos de forma agregada y no desglosa por separado su edificabilidad residencial y terciaria.
En conjunto, los ocho ámbitos suman 16.420.387 metros cuadrados de suelo. La edificabilidad residencial prevista alcanza los 9,8 millones de metros cuadrados, a los que se añaden otros 1,44 millones de uso terciario. Para calcular el número de viviendas, el estudio aplica una ratio de 80 metros cuadrados edificables por inmueble, de la que resulta la capacidad total de 138.663 viviendas.
Chiva concentra las mayores bolsas de suelo industrial y logístico
La búsqueda de terrenos no responde únicamente a la necesidad de aumentar la oferta residencial. La Generalitat también ha identificado espacios para facilitar la implantación de empresas y ampliar la disponibilidad de suelo para actividades económicas. En este apartado, el estudio recoge otros 16.645.867 metros cuadrados repartidos en cinco ámbitos de Sagunt, Chiva, Picassent y Paterna.
Chiva concentra las dos mayores bolsas industriales y logísticas del mapa. En el este del municipio se localizan 7.865.425 metros cuadrados, casi 787 hectáreas, con una edificabilidad prevista de 4.719.255 metros cuadrados. Se trata del sector de mayor superficie de todos los seleccionados para actividades económicas.
- Suelo industrial y logístico identificado en Chiva Este.- Foto: GVA
En Chiva Oeste aparecen otros 3.222.986 metros cuadrados, unas 322 hectáreas, con una capacidad edificatoria de 1.933.792 metros cuadrados. Entre ambos ámbitos suman más de 11 millones de metros cuadrados de suelo y cerca de 6,65 millones de metros cuadrados edificables, lo que sitúa al municipio como uno de los principales enclaves previstos para futuros desarrollos empresariales y logísticos.
El siguiente sector se encuentra en Sagunt Sur, con 3.074.694 metros cuadrados de superficie y una edificabilidad industrial y logística de 1.844.817 metros cuadrados. En Picassent Este se identifican otros 2.063.715 metros cuadrados, con capacidad para desarrollar 1.238.229 metros cuadrados edificables.
- Suelo industrial y logístico identificado en Sagunt Sur. - Foto: GVA
El quinto ámbito se sitúa en Paterna Norte, aunque en este caso la orientación es terciaria y no industrial o logística. Sus 419.046 metros cuadrados se reservan principalmente para oficinas y equipamientos dotacionales, con una edificabilidad de 251.428 metros cuadrados. En total, los cinco sectores reúnen cerca de 10 millones de metros cuadrados edificables para actividades económicas.
La reconstrucción tras la Dana como punto de partida
El estudio analiza 1.951 kilómetros cuadrados correspondientes a 86 municipios. Para seleccionar los terrenos no basta con comprobar que no se vieron afectados por las inundaciones del 29 de octubre de 2024, ya que el documento también incorpora las restricciones derivadas de los espacios naturales protegidos, la huerta protegida, el suelo forestal estratégico, las infraestructuras de transporte y los terrenos ya ocupados, además de los condicionantes de inundabilidad.
Por tanto, la intención es orientar los futuros crecimientos hacia ámbitos próximos a los núcleos urbanos, con acceso a servicios y transporte público y alejados de los terrenos donde el riesgo de inundación resulta incompatible con estos usos. El modelo que plantea el Consell apuesta así por desarrollos compactos y conectados con las poblaciones existentes, en lugar de favorecer expansiones aisladas.
Durante la presentación, Martínez Mus defendió que el trabajo permite anticipar las necesidades del territorio y planificar los futuros desarrollos con criterios de seguridad. "Se trata de identificar ámbitos que puedan ofrecer oportunidades reales, con criterios de continuidad urbana, movilidad sostenible y respeto a los condicionantes ambientales y territoriales", explicó el conseller.
- Presentación del estudio técnico de suelos seguros para usos residenciales e industriales en los municipios afectados por la Dana. - Foto: ROBER SOLSONA/EP
Martínez Mus quiso subrayar, no obstante, que la identificación de estos terrenos no supone que puedan empezar a urbanizarse de forma automática. "Este estudio no supone una clasificación urbanística inmediata ni convierte automáticamente estos terrenos en suelo urbanizable. Es una herramienta técnica para orientar las futuras decisiones", recordó. La transformación de cada ámbito deberá someterse a los correspondientes procedimientos urbanísticos y a las evaluaciones necesarias.
Por su parte, el president de la Generalitat, Juanfran Pérez Llorca, vinculó el estudio con la necesidad de atender el problema de la vivienda en los municipios afectados por la riada y defendió que el crecimiento urbanístico puede compatibilizarse con una mayor protección frente a las inundaciones. "Hemos demostrado a través de un estudio que todo es compatible, que se puede construir al mismo tiempo que se puede proteger", afirmó.
Pérez Llorca insistió también en que el documento no modifica por sí mismo la clasificación de los terrenos. "No es ninguna recalificación del suelo, no es ninguna ley, simplemente es establecer unas bases de dónde deben partir las planificaciones y la legislación", señaló. El president defendió que los municipios afectados por la Dana deben pensar en su futuro y atender uno de los principales problemas sociales, el acceso a la vivienda.
- Pérez Llorca durante la presentación del estudio técnico de suelos seguros para usos residenciales e industriales en los municipios afectados por la Dana. - Foto: ROBER SOLSONA/EP
El estudio se enmarca en la estrategia del Consell para aumentar la disponibilidad de suelo residencial y económico y representa una primera radiografía de los espacios en los que podría orientarse el crecimiento del área metropolitana. La Generalitat prevé extender este tipo de análisis a otras áreas urbanas de la Comunitat Valenciana, como Alicante, Elche y Castelló.
