Una primera precisión: el mercado de la vivienda no puede considerarse un mercado más, como en ocasiones se afirma. Es el mercado de un bien básico, imprescindible para la inmensa mayoría de la población. Un bien básico como la alimentación, el aire o el agua. No por casualidad tales bienes se encuentran regulados por los poderes públicos como pilares que son de la vida humana.
Lo que hemos vivido en los últimos tiempos, como el desahucio de Maricarmen, no es la primera vez que se produce; pero en esta ocasión hemos podido observar de cerca la fuerza adquirida por la crueldad de los individuos, empresas y organizaciones que han decidido clausurar la relación entre la acción privada y la responsabilidad social. Se han sentido ajenos a lo que debía ser un ejercicio de ética mínima hacia un ser humano. Ignorando que se trataba de la vida de una persona en penosas condiciones de edad y salud, la han sepultado bajo los euros del negocio.
El anterior ejemplo no es único. En absoluto. Basta escuchar el clamor y la indignada protesta sobre la situación de la vivienda y sus consecuencias más salvajes. Una reacción frente a la insensibilidad que se está proyectando sobre el dolor ajeno. Una armadura de hielo que descarta por blanda y sumisa la consideración humanista de la persona, convirtiéndola en invisible o pregonando su irrelevancia. Incluso, en el colmo de la crueldad, se ha iniciado una carrera para mostrar quién es más duro, quién se ha acorazado con mayor aleación de desprecio frente al espacio de los sentimientos y las emociones que nos humanizan. Y, como es bien conocido, no hablamos sólo de economía y de los imitadores de Elon Musk. Los crueles y bárbaros están ya en muchos centros de poder.
Junto a la naturaleza de la vivienda como bien básico, a proteger con uñas y dientes por las instituciones públicas y la sociedad civil, se encuentra su carácter de bien no trasladable, a diferencia de lo que sucede con otros muchos bienes. La vivienda está enraizada en un lugar concreto y no admite traslados de donde sobra hacia donde hace falta. Porque, en conjunto, es muy posible que sobre. Cerca de 25 millones de viviendas en un país que no llega a los 50 millones de población: una vivienda por cada 2 ciudadanos.
Frente a esta media global, se constata una distribución territorial de la vivienda distinta a la de la población, lo que desemboca en la existencia de un mercado de direcciones opuestas: el de la España vacía y el de la España “rebosante”; un fenómeno de desequilibrio territorial que aún no ha entrado con fuerza en la agenda de las administraciones públicas o que lo ha hecho en sentido contrario al deseado: así lo confirma la revitalización demográfica y económica de las grandes áreas urbanas, con Madrid a la cabeza en absorción de recursos humanos e inversiones de todo tipo. Un “efecto llamada” que no aparece en los discursos que destinan únicamente esta denominación para la inmigración pobre (para la otra, alfombra roja: aporta dinero y suma ideología de triunfadores frente a fracasados).
Las interioridades del mercado de la vivienda no suelen detenerse demasiado en los efectos de los precios de la vivienda y del alquiler sobre la distribución de la renta y, a continuación, sobre la consolidación de grupos sociales improductivos. En el primer caso, las crecientes cantidades que los ciudadanos destinan a la vivienda lo es a costa de detraer el 40% o más de su presupuesto personal y familiar a otros fines. Se consigue, -cuando se consigue-, apretando el cinturón en alimentación, vestido, educación, servicios culturales, uso de la calefacción, movilidad o vacaciones.
Es de este modo como el empeoramiento de las condiciones de vida de la población es simultáneo a la pérdida en ventas de las empresas que proporcionan aquellos productos, mientras las firmas inmobiliarias hacen caja a su costa. De ambos grupos de empresas, ¿qué beneficios económicos y sociales son mayores en términos de empleo, productividad, innovación, transparencia fiscal y reinversión? Me atrevería a decir que si la comparación se establece con las empresas inmobiliarias, éstas pierden por goleada.
Si nos centramos en el fenómeno del “rentismo” practicado por individuos o familias, lo que contemplamos es el crecimiento de sujetos improductivos: una contaminación social que se alimenta de los alquileres de viviendas y ataca la cultura del esfuerzo. A partir de cierto volumen de rentas de alquiler, -los pequeños propietarios pueden quedar al margen-, los principales tenedores disponen de las condiciones ideales para formar parte de las clases ociosas: aquéllas que pueden vivir sin apenas trabajar ni obtener algo que añada producción, empleo y productividad a la economía real. Simplemente parasitan los ingresos de una parte de la gente trabajadora a costa de un bien imprescindible para la vida.
Se afirma, en ocasiones, que la solución al problema de la vivienda es la construcción de nuevas casas y pisos. Pero se trata de una respuesta incompleta. En realidad, cuando hablamos de mercado de la vivienda deberíamos distinguir entre el mercado específico de ésta y el del suelo sobre el que se asienta. Para la construcción de viviendas no sirve cualquier suelo: tiene que ser urbano o urbanizable y, en este caso, implementar los servicios públicos fundamentales: viales, alcantarillado, asfaltado, iluminación pública, suministro de agua y electricidad, comunicaciones, zonas verdes y servicios comunitarios. Ello requiere de fuertes inversiones y un periodo de ejecución que fácilmente oscila entre los 3 y los 10 años. El corto plazo no funciona en la construcción de viviendas.
De otra parte, el suelo urbano y urbanizable es un componente que puede suponer en torno al 20%-40% del precio de la vivienda nueva y que tiene su propia particularidad. Son los poderes públicos, normalmente los ayuntamientos, los que generan el aumento de valor del suelo al aprobar los instrumentos de ordenación urbana. La diferencia entre el precio del metro cuadrado de suelo rústico y de suelo edificable, si descontamos el coste de urbanizar éste, constituye una renta generada en última instancia por los ciudadanos, no por los promotores: al fin y al cabo, es el crecimiento de la población y de las necesidades de nuevos hogares lo que suscita la generación de nuevo suelo. Unos factores comunitarios cuyas consecuencias, entre ellas la plusvalía del suelo, pertenecen al ayuntamiento como representante de los intereses públicos. Puede que parte de esa plusvalía se recupere por el municipio vía cesión de parte del nuevo suelo para la instalación de servicios públicos, viales, zonas verdes, etc. Sin embargo, la parte restante, excepción hecha de la compensación del riesgo que asume el promotor, sigue formando parte de los derechos del municipio y merece concretarse en la cesión de solares para la edificación de vivienda de protección pública y social.
Otro aspecto controvertido es aquel que iguala la baratura del suelo con la mayor facilitación de éste para su edificación. Ya se sabe: aquello de a más oferta, menor precio. Sin embargo, no fue lo que se observó tras la liberalización del suelo impulsada a finales del siglo pasado por el gobierno Aznar. De hecho, que exista mayor oferta de suelo urbanizado no conduce automáticamente a la contención de los precios. El propietario privado, salvo que precise con urgencia recuperar su inversión, tiende a retener la venta de su solar hasta que se alcanzan sus expectativas de precio. Algo que, cuando nos situamos ante una situación de escasez, como la actual, provoca la formación de tendencias alcistas, influidas por una información que tiende a primar la noticia de las operaciones más jugosas, con el resultado de “recalentar” el mercado más allá de límites objetivables. Añádase a lo anterior que el suelo urbano privado que no se utiliza, manteniéndose ocioso, apenas se penaliza pese a incumplir la función social (y constitucional) de la propiedad.
Se alimenta así un comportamiento especulativo que desestabiliza hasta límites inalcanzables los precios de las viviendas. Con mayor razón cuando lo observado es que existe vinculación entre los precios con independencia del “estanding” relativo de las viviendas (el alza de precios las más caras influye sobre el de las menos costosas) y, en la misma dirección, se mueven los precios de solares y alquileres. Comportamientos que elevan la inflación global, creando tensiones adicionales en la negociación de los salarios por las empresas del resto de la economía; empresas que, de este modo, se ven presionadas a pagar, indirectamente, los rotos de la codicia inmobiliaria.
La especulación en este campo es un viejo rejemplo de mercados desbocados que fluyen con seguridad ante la fragilidad de una respuesta pública de múltiples actores, limitado presupuesto, diversidad de visiones ante la creación y uso del suelo público y notables dosis de cortapisas que enlentecen la tramitación de los proyectos de vivienda de protección pública y social. Son éstas y la consolidación de un potente parque público de alquiler, dirigido a las rentas bajas y a otros colectivos frágiles, las que posibilitan moderar los excesos que ahora conocemos; en particular si se unen a una evolución salarial coherente con los altos beneficios logrados por empresas de muy diversos sectores.
