Foto: EDUARDO MANZANACASTELLÓ. El nuevo decreto de la Generalitat Valenciana para regular la vivienda de protección pública en la Comunitat Valenciana recoge un innovador y pionero sistema de cálculo anual del precio en función del comportamiento del mercado: el módulo dinámico. De esta forma, aunque a la entrada en vigor del texto se ha fijado un precio máximo de 2.400 euros el metro cuadrado útil en la Comunitat, 200 euros más de lo vigente hasta ahora, este valor se revisará de forma anual tanto al alza como a la baja para que se ajuste lo máximo posible a la situación inmobiliaria de cada ejercicio. De ahí el apellido 'dinámico'.
Con ello, lo que pretende el gobierno autonómico es conocer las fluctuaciones de precios en cada municipios y promover la vivienda VPO. Pero también abaratar las viviendas fijando un precio inferior en aquellos municipios en los que se den las circunstancias. De esta forma, se garantiza que el precio de venta para las viviendas de protección pública en la Comunitat Valenciana esté siempre situado por debajo de los precios de mercado para la vivienda libre.
Concretamente, el borrador de la norma, que salió este miércoles a exposición pública para el periodo de alegaciones con un plazo de diez días, recoge que este módulo dinámico se compondrá de "un valor estándar calculado en función de los costes de la construcción por el Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) y otro ajustado por municipio que se formulará valorando las siguientes variables: el precio de la vivienda de renta libre en cada municipio, la evolución demográfica y la renta media (personal o por unidad de consumo)".
Por el momento, tanto esos indicadores, principalmente el de renta y el demográfico, como las expresiones que las relacionan "se determinarán mediante orden de la Conselleria competente en materia de vivienda y serán actualizados anualmente". El valor estándar se ha encomendado al IVE que utilizará la fórmula recogida en el Real Decreto 1359/2011 de 7 de octubre por el que se aprueba la relación de materiales básicos y las fórmulas tipo generales de revisión de precios de los contratos de obras y de contratos de suministro de fabricación de armamento y equipamiento de las Administraciones Públicas.
Por otro lado, el del precio de la vivienda se encargará la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), que deberá hacer informes anuales sobre las fluctuaciones en el mercado por municipios. Se pondrá especial atención en zonas tensionadas y con alta demanda como Benicàssim, Peñíscola, Mislata, Paterna, Quart de Poblet, Sagunto, València, Altea, Benidorm, Orihuela o Torrevieja.
Una orden que tendrá que salir adelante en enero y en la que ya se trabaja. Por ello, dado que la vocación de este decreto es que salga adelante antes de acabar el año, el precio máximo de venta a su entrada en vigor se ha establecido en esos 2.400 euros por metro cuadrado útil. Y es que este 'modulo dinámico' es un instrumento nuevo, creado por la Administración valenciana y del que no existen experiencias previas, por lo que su detalle debe concretarse en una regulación ad hoc.
En cualquier caso, el borrador de decreto señala que el precio medio de venta de vivienda en régimen libre no podrá superar, "por exceso o por defecto, al menos en un 20% el valor estándar de vivienda protegida". Por tanto, cuando los datos de la Cátedra Observatorio de Vivienda detecten que el coste de la vivienda libre se sitúa un 20% por encima o por debajo de ese precio fijo de 2.400 €/m2, se activará la fórmula dinámica de cálculo, estableciendo un modulo ajustado de vivienda protegida (MAVP). Esa variación tendrá que concretarse en esa norma que prepara el departamento que dirige Susana Camarero.
El sistema se aplicará a todas las viviendas de protección pública con independencia de su clasificación o titularidad” en aquellos municipios que el decreto recoge como más expuestos a la subida de costes de vivienda. "Se trata de revisar los precios en aquellas zonas en las que se está disparando el precio de la vivienda para evitar que se deje de construir. Si no se actualizase, muchos promotores no entrarían en el mercado de la vivienda protegida", explica Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra.
"Falta vivienda protegida y lo que detectamos es que el 85% de la actual demanda en el mercado solo puede acceder a una VPO por los precios. Antes teníamos un importante impacto de extranjeros comprando a precios más caros, pero los que vienen y buscan ahora no quieren invertir, sino sobrevivir", remarca Cos-Gayón. "La gente no tiene recursos ni puede ahorrar, por lo que mucha masa de la demanda solo acceder a precios bajos y por eso es muy necesario reactivar la vivienda asequible", subraya.
Además, el nuevo texto también simplifica administrativamente el proceso e incrementa el nivel de renta máxima para acceder a una vivienda con el fin de aumentar el número de beneficiarios. También, elimina la calificación permanente de este tipo de viviendas, que solo se mantiene en las de titularidad pública, estableciendo así distintos años de protección en el caso de que sean viviendas protegidas de promoción privada, rebajando así las limitaciones para su futura venta.
Otro importante eje de la nueva normativa es la priorización que hace de los menores de 35 años y colectivos vulnerables como familias monoparentales o víctimas de violencia de género. En este sentido, se crea una nueva tipología de VPO con calificación expresa 'joven', lo que implicará que estas promociones vayan destinadas a este colectivo y a familias monoparentales.
Asimismo, con la intención de favorecer el acceso a la primera vivienda y la "emancipación y construcción de un proyecto personal", como reseñó la consellera de Vivienda, Susana Camarero, cualquier promoción o edificio que se construya con calificación de protección pública deberá reservar el 40% de las viviendas para menores de 35 años, independientemente de que el promotor sea público o privado
