Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. Muchas son las consecuencias que ha dejado la virulenta Dana, que el pasado 29 de octubre asoló el sur de la provincia de Valencia. Aquel día, la riada rompió muchas familias y dejó a otras tantas sin un hogar, un negocio y un proyecto de futuro. Casi dos semanas después, la imagen sigue siendo la de la devastación en muchas de estas localidades, con un grave daño en un buen número de construcciones, muchas de ellas residenciales. Una situación que ha agudizado aún más la tensión en el mercado inmobiliario valenciano, ya que, aunque no todas las viviendas se tendrán que volver a levantar desde cero, muchas necesitan una rehabilitación, lo que obliga a esas familias a necesitar un alojamiento de forma temporal.
Por el momento, y en un primer balance, al menos 60.500 viviendas habrían sido afectadas por la Dana de Valencia, de acuerdo con los datos del Colegio de Registradores proporcionados a Valencia Plaza. Se trata de inmuebles ubicados en más de sesenta poblaciones de la geografía valenciana, aunque a ese volumen inicial todavía se le añadirían casi 300 edificios residenciales que presentarían secuelas por la bravura del agua y el lodo. Unos daños que, en menor o mayor medida, van a provocar la necesidad de nuevos hogares.
Ahora mismo, muchas familias han encontrado un techo en casa de familiares o han solicitado ayuda a la Administración para realojarse. Pero eso será una solución a corto plazo. El problema será el después, el futuro, en un mercado inmobiliario ya de por sí estrangulado con una oferta, tanto en obra nueva como en alquiler, muy mermada en los últimos años. A esta circunstancia se suma que muchas operaciones también se han parado por la tragedia. Por ello, los expertos tienen claro que la catástrofe va a generar más problemas al ya complicado acceso a la vivienda, especialmente en el segmento del alquiler.
Y más teniendo en cuenta la situación previa a las inundaciones. En obra nueva, la oferta en el tercer trimestre del año era de 132 unidades disponibles a la venta solo en la ciudad de València, un 83% menos en el último lustro, y los precios superaban ya los 3.500 euros el metro cuadrado, según el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV). Y en el alquiler, el escenario no es distinto: 1.656 euros de renta mensual, un 77% más que en 2019, una cifra inviable para gran parte de la población.
Ahora, a ese desequilibrio se suma la necesidad de oferta para muchos afectados por la Dana. "Esta catástrofe va a tensionar aun más la oferta en los municipios afectados, especialmente en los de la primera corona del área metropolitana, por cuanto un número todavía indeterminado de viviendas ha quedado deterioradas. Confiamos en que la mayoría se podrán recuperar, pero, a corto plazo implica una mayor presión sobre el mercado del alquiler", advierte Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra.
En este sentido, recuerda que muchos de los municipios golpeados por las inundaciones como Paiporta, Sedaví o Alfafar se habían convertido en una opción habitacional por sus conexiones con el 'cap i casal', pero considera que, por lo menos en los próximos meses, dejarán de serlo por su estado. Ello contribuirá a que la nueva demanda se redirija a València o l'Horta Nord, al mismo tiempo que lo harán los damnificados mientras se reparan sus inmuebles. Y en estas zonas tampoco existe suficiente stock.
Por tanto, l'Horta Sud dejará de ser, por el momento, una posibilidad para muchos, reduciendo aún más la oferta. "Es muy previsible un movimiento demográfico de cierto calado a medio plazo que decida dejar de vivir en zonas inundables, como alrededor del barranco del Poyo o río Magro en su paso por poblaciones, buscando lugares más seguros, lo que volverá a tensionar al alza los precios. Todo ello, de manera conjunta, lleva a una presión del mercado del alquiler social, así como al de la compraventa", remarca Cos-Gayón.
De igual modo, desde la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval) también ven ciertas complicaciones en los próximos meses. "Es verdad que se han dañado muchas viviendas y que muchas compraventas se han parado por la situación o directamente han caído", explica Nora García, su presidenta. "Entendemos también que la tipología de plantas bajas bajará de precio y en los próximos meses tendrá menor salida en el mercado, pero al final serán una opción para aquellos que no puedan pagar por una con más altura", remarca.
Asimismo, comenta que parte de la demanda que buscaba oferta en las localidades afectadas por la tragedia se desviará a otros puntos como València o l'Horta Nord, lo que puede provocar ajustes de precios al alza en estos municipios. No obstante, el vecino de Paiporta, por ejemplo, "seguirá viviendo allí porque es donde se ha criado y eso no va a cambiar", incide. Por tanto, cree que el mercado cambiará en el corto plazo, es decir, entre seis meses y un año, con vendedores que tendrán que bajar sus pretensiones y compradores que dominarán. Pero será algo temporal. "Esto no es una crisis y si llega un extranjero y ve un piso atractivo en Picanya dentro de unos meses lo comprará. El mercado a largo plazo se va a recuperar", subraya García.
Eso sí, el alquiler será el más perjudicado porque prevé una gran solicitud de demanda de particulares, mientras se arreglan sus inmuebles. Por el momento, ya han tenido las primeras solicitudes. "De momento no hemos tenido la avalancha que preveíamos porque la mayoría de gente está en casa de familiares. Además, muchas personas hasta que no empiecen a cobrar ayudas no pueden hacer frente a los gastos, pero creemos que estas solicitudes llegarán porque muchas viviendas han quedado afectadas", señala.
Ante esta situación, desde la Cátedra ponen el acento en la difícil situación económica que han quedado muchas familias, con pérdida de negocios y empleos. Una coyuntura que complicará aún más el acceso a una vivienda. Por ello, insisten en la necesidad de que la Generalitat Valenciana saque adelante el nuevo decreto de VPO, todavía pendiente de aprobación, para ir fomentando la vivienda asequible y anticiparse a las nuevas necesidades en el mercado que, además, lleva tiempo necesitado de más producto.
Y más teniendo en cuenta que la nueva norma crea un régimen de inmuebles para menores de 35 años y colectivos vulnerables como familias monoparentales o víctimas de violencia de género, lo que implicará que estas promociones vayan destinadas a este colectivo y a familias monoparentales. Asimismo, con la intención de favorecer la emancipación, cualquier promoción o edificio que se construya con calificación de protección pública deberá reservar el 40% de los inmuebles para menores de 35 años, independientemente de que el promotor sea público o privado.
