Queridos Reyes Magos: queremos más viviendas

El problema de la vivienda no es nuevo, aunque sí parece que va en aumento su importancia o preocupación, según el último Eurobarómetro.

Revisadas mis fuentes documentales, hace 2.000 años ya existían serios problemas para encontrar un espacio donde crear hogares. Y también existía el fenómeno de la okupación de establos o pesebres, donde iban a parar los que económicamente no se podían permitir una posada o los que directamente no encontraban una libre de uso.

Debía de ser bastante habitual, ya que se llenaba el pesebre de amigotes con sus cabras, sus ovejas, sus gallinas e incluso algunos famosos procedentes de sitios lejanos. Entiendo que era una forma de mostrar más clase.

No parece documentado que acompañara en estos eventos un señor con una barretina y una formidable facilidad para defecar en cualquier sitio.

Había métodos bastante expeditivos para evitar estos problemas. Sin duda, los de Herodes dejan a los de Daniel Esteve como un programa de teletubbies.

"en España ni el problema es espontáneo ni su arreglo rápido"

En la actualidad, en España ni el problema es espontáneo ni su arreglo rápido. En 2008 se paró bruscamente la construcción de viviendas. En el año 2023 todavía no habíamos alcanzado ni la mitad de las que se construían en los años 90 (y una proporción ridícula comparado con los años del boom de principio de siglo).

Y el número de hogares que se crean se ha incrementado en los últimos años por encima de las nuevas construcciones, sobre todo en los dos últimos años.

La consecuencia ha sido que los precios de compras o alquileres de viviendas se han incrementado tres veces más que los salarios en los últimos 8 años.

Las medidas acordadas hasta ahora por las AAPP van desde la mera propaganda vacía hasta el empeño en legislar para estimular y/o castigar el uso de las viviendas, más que la de gestionar este enorme y costoso asunto como una política básica de bienestar. En cualquier nivel de las AAPP podemos ver que la ejecución de las inversiones en políticas de vivienda se queda, por lo general, en porcentajes ridículos.

Algunas medidas adoptadas son bastante discutibles: la limitación de rentas en zonas tensionadas ha provocado un incremento en las zonas colindantes, desincentivar la construcción y subida del mercado negro; la subvención parcial de alquileres a determinados estratos de la población puede provocar el incremento del precio y que dicha subvención vaya directamente al propietario; la persecución a estos y escasos incentivos fiscales para los arrendatarios incrementan los contratos no declarados por su totalidad o en parte; un mercado de alquiler muy rígido expulsa a los más vulnerables, sobre todo, si pretendes ampararlos en sus incumplimientos sin una contraprestación al propietario que los sufre.

El panorama de la vivienda en nuestro país pide a gritos que las constructoras se vuelquen a una actividad cuya venta parece bastante segura. Sin embargo, esto no es así por falta de suelo. El planeamiento urbanístico debe dar un giro radical desde el recelo de pufo, dificultad técnica y complejidad jurídica (véase la cantidad de planes anulados por tribunales) a un pacto nacional y coordinado entre administraciones prioritario.

Pero hay más. Valorando los estratos de la población, medidos en base a sus ingresos, el problema se acentúa principalmente en las viviendas de tipo sociales y protegidas, más que para los estratos que se pueden permitir acudir al mercado libre.

En vivienda social de alquiler, España roza el 2,5% del total del parque inmobiliario. La media europea es de un 9,3% y algunos países sobrepasan holgadamente el 15%. La promoción de este tipo de viviendas debe corresponder a las Administraciones Públicas o a una colaboración público-privada con ventajas del tipo suelo gratis o bonificaciones o subvenciones. Debe ser el gran reto de los próximos años.

En cuanto a la vivienda protegida, que debe estar destinada al segmento de la población más amplio en cuanto a nivel de ingresos (entre unos 30.000 y 60.000 euros anuales aproximadamente), las carencias son aún mayores. Y las soluciones, más complejas.

La promoción de estas viviendas debe ser privada. Y para ello, debe haber suelo calificado para vivienda protegida, con fórmulas más atractivas como los bonos de densidad sin llegar a la segregación urbana, debe ser barato, con especificaciones técnicas dignas y eficientes pero menos elevadas y con un fuerte compromiso de la banca para apostar por su financiación.

"La tasa de uso del parque de viviendas en España se ha incrementado notablemente los últimos años"

Es pertinente una revisión al alza de los módulos de este tipo de vivienda. Según un artículo escrito por Enrique Bardají sobre este asunto, la tasación media que fija las CCAA en los módulos de venta o alquiler de vivienda protegida es de 1.168 euros/m². Y según el mismo autor, el coste de construcción, más suelo y gastos financieros de unos 2.000 eur/m². Con estos datos, no es posible que la promoción privada de este tipo de vivienda sea atractiva.

La tasa de uso del parque de viviendas en España se ha incrementado notablemente los últimos años. Y en las grandes ciudades (donde suele haber más demanda) más. La no ocupación de viviendas en entornos rurales es superior a los entornos urbanos. Y dentro de estos, las ciudades dormitorio tienen mayor tasa de ocupación que las grandes ciudades a los que rodean. Probablemente por ser construcciones más recientes y/o asequibles. Aunque es difícil determinar qué parte de estas viviendas no son aptas para ser habitadas, la rehabilitación parece que tiene menos recorrido que la construcción nueva.

Hay una estimación del INE que calcula que en los próximos 15 años aumentará en 3,7 millones los nuevos hogares. Por los porcentajes de renta, sobre un 26 - 27% (un millón de viviendas aprox.) deben ser para compra en libre mercado o con precio protegido. Y por otra parte, para acercarnos a las tasas medias europeas de oferta de vivienda social, el Banco de España estima que el sector público español debería dotarse al menos de unos 1,5 millones de viviendas en este mismo periodo de 15 años.

Al Rey Gaspar, que todos los años me mima en exceso, le voy a pedir que les regale a los de la Conferencia de Presidentes un karaoke y traslade a técnicos serios e independientes la necesidad de un Plan Nacional sobre la Vivienda a veinte o treinta años. Y que las visitas a pesebres ocupados ilegalmente es un ejercicio peligroso y hoy en día no da prestigio.