¿Qué sucederá en el mercado inmobiliario en 2025? El pronóstico de seis expertos

VALÈNCIA. La vivienda es un tema que preocupa y ocupa. Tanto es así que en diciembre se situó como el principal problema para los ciudadanos en España, según el último Barómetro de Opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). El mercado sigue muy tensionado por el desequilibrio entre oferta y demanda, lo que ha propiciado un alza de precios sin tregua tanto en compraventa como en alquiler. Subidas que, previsiblemente, se mantendrán a lo largo de este 2025 que empieza.

Cierto es que en los últimos años han ido surgiendo nuevas soluciones alojativas como el senior living, el coliving o el flex living, llamadas a dar una respuesta a la emergencia habitacional, pero mucho proyectos están todavía por aterrizar. También, la Administración está intentando impulsar fórmulas de colaboración público-privadas para movilizar suelo y sacar nuevo producto al mercado, con énfasis en la vivienda asequible. Sin embargo, son proyectos a largo plazo aún por desarrollar. Lo mismo que las nuevas normas para promover vivienda de protección pública.

Con todo, los expertos tienen claro que 2025 es un año en el que la bajada de los tipos de interés desempeñará un papel importante, como también los trabajos de reconstrucción tras la Dana. Valencia Plaza habla con seis agentes del sector para conocer sus previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliaria para este 2025.

Xandra López-Gurruchaga, directora de operaciones de Clikalia en Valencia y Cataluña

En 2025, el mercado inmobiliario en España continuará mostrando un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, manteniendo la tensión que lo caracteriza. Mientras la oferta de obra nueva sigue limitada por la escasez de suelo disponible, el número de hogares continúa creciendo. En este contexto, la rehabilitación del parque inmobiliario de segunda mano seguirá cobrando importancia como una forma de incrementar la oferta de vivienda de calidad de forma más ágil y a un coste más reducido que el de las promociones nuevas. Este punto es especialmente relevante para mercados como el de Valencia, donde el 67% del parque urbano tiene una antigüedad superior a 40 años. 

En cuanto a la evolución de las compraventas a nivel nacional, consideramos que la mejora en las condiciones hipotecarias, favorecida por las bajadas de tipos de interés previstas por el Banco Central Europeo (BCE), podría intensificar la competencia por las viviendas disponibles, añadiendo presión al mercado. Esta presión se ha visto especialmente reflejada en la evolución de precios de compraventa de la Comunidad Valenciana durante los últimos dos trimestres, con un crecimiento 7 puntos porcentuales por encima de la media española. 

Este escenario apunta a que los precios de compraventa, tanto en Valencia como en el resto del territorio, seguirán con la tendencia alcista de los últimos años, especialmente en aquellas provincias donde la brecha entre oferta y demanda es más marcada. De hecho, estimamos que los precios podrían aumentar de media en España alrededor de un 5% durante 2025, con incrementos aún mayores en las principales capitales.  

En lo que respecta al mercado del alquiler, prevemos que seguirá un camino similar al de la compraventa, aunque el desajuste entre oferta y demanda es aún más significativo en este segmento. No obstante, la bajada de tipos de interés y el comportamiento favorable del mercado hipotecario podrían desplazar parte de la demanda del alquiler hacia la compraventa. En las grandes ciudades, anticipamos que los precios del alquiler tendrán un crecimiento de doble dígito en 2025.

Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Empresas Promotoras de Valencia (Aprova)

El precio de la vivienda muestra una tendencia clara hacia un fuerte incremento, que afecta tanto al mercado de la vivienda nueva como al de segunda mano. Esta subida se explica porque la oferta disponible no logra cubrir la demanda existente, lo que ejerce presión al alza sobre los precios. Además, el encarecimiento del suelo, sumado a la imposibilidad de contener los costes de ejecución, refuerza esta dinámica. Por otro lado, el entorno actual de tipos de interés a la baja también desempeña un papel importante, ya que fomenta la subida del precio de la vivienda al estimular la demanda.

En cuanto a los costes de producción, la situación ha evolucionado. Si bien antes el principal problema era el aumento en los costes de los materiales, ahora la dificultad radica en la falta de mano de obra cualificada en los oficios necesarios para la construcción. Tras la pandemia de la covid-19 se experimentó un incremento espectacular en los costes debido al encarecimiento de los materiales. Actualmente, esta problemática se agrava con la reconstrucción necesaria tras los daños causados por la Dana, lo que profundiza la escasez de trabajadores especializados.

El suelo disponible para construcción es otro factor crítico. Los pronósticos de los últimos años se están cumpliendo: el suelo se está agotando precisamente en las zonas donde la gente desea vivir. Esta tendencia, que se observa a nivel mundial, responde al fenómeno de la migración y la consolidación de la población en grandes ciudades. En nuestra opinión, la solución pasa por gestionar y ofrecer suelo urbano en las áreas donde existe demanda. Sin embargo, el marco normativo y regulatorio actual dificulta esta tarea y se prevé un colapso en el mercado debido a la falta de suelo disponible para construcción.

En lo referente a la tramitación, se ha iniciado una senda de mejora en los suelos urbanos, ya que los plazos parecen estar reduciéndose. Esto podría ser consecuencia de la aplicación de normas relacionadas con las ECUV. Sin embargo, el sector de la vivienda continúa enfrentando plazos impredecibles, especialmente en las etapas finales de las promociones, debido a la gestión de las compañías suministradoras.

A pesar de todo, hay cierta esperanza. Es probable que las propuestas del Consell en materia de vivienda comiencen a dar resultados en 2025. Antes de finalizar este año, se espera que hayan salido a licitación suelos para la construcción de más de 1.500 viviendas, y se estima que a lo largo de 2025 se podrían licitar suelos para hasta 10.000 viviendas. Para que esto sea posible, resulta fundamental que los Ayuntamientos también liciten los suelos urbanos que tienen disponibles, lo cual podría ser una solución clave para atender la demanda.

Mario Olivares, socio fundador de Olivares Consultores

La tendencia del sector inmobiliario en Valencia para el año 2025 revela un panorama dinámico con un enorme potencial, con importantes infraestructuras, servicios y unas conexiones con Madrid que la hacen un destino muy atractivo para invertir, para trabajar, vacacional o para residir. Olivares Consultores cuenta con una experiencia de más de veinte años en el sector, con un equipo especializado en los diferentes usos del sector inmobiliario, que nos permite tener un conocimiento trasversal del mercado inmobiliario muy importante, observando que muchos de los problemas son comunes a todos ellos, como la oferta de producto de calidad en el mercado, que cubra una demanda potencial insatisfecha existente.

El mercado residencial valenciano, y sus principales actores, se encuentran en buen estado, consolidado y ha superado con nota los vaivenes externos circunstanciales que durante estos años nos han acaecido (covid, guerra de Ucrania, inflación o la subida de tipos de interés), porque se han trabajado los proyectos de una manera profesional y rigurosa por parte de todos los intervinientes en el proceso.

La bajada de los tipos de interés durante el 2024, tendencia de bajada que se sigue esperando para el año 2025, ha contribuido a que el residencial siga creciendo a un buen ritmo, habiendo sido para Olivares Consultores un año récord, mejorando en más de un 15% el volumen de ventas del año anterior. Sin embargo, continuamos con dos graves problemas en el sector: la falta de suelo residencial finalista en las zonas con más demanda y el grave problema que tenemos del acceso de los jóvenes a su primera vivienda.

En la primera de ellas, necesitamos el impulso de la Administración pública que facilite el desarrollo urbanístico y ponga en el mercado todo el suelo residencial que sea posible, con el fin de que aumente la oferta de vivienda y se desestresen los precios de venta y alquiler de las zonas con mayor demanda. Y, en el acceso de los jóvenes a la vivienda, ya sea en compra o en alquiler, tenemos un grave problema social. El déficit de oferta en el mercado produce que se suban los precios de venta y de renta que, con sus bajos salarios y su escasa capacidad de endeudamiento, hacen muy complicado la emancipación de nuestros jóvenes.

Este escenario de falta de oferta se complica un poco más por el atractivo turístico que están teniendo nuestras capitales de provincia, Valencia, Alicante, Castellón, como en las zonas de costa, con un nicho de comprador cada vez más importante y con más capacidad económica como es el extranjero. Todo ello está convirtiendo el sector inmobiliario en un valor refugio del capital inversor, con interesantes rentabilidades, siendo la Comunidad Valenciana en concreto, una de las zonas más atractivas para invertir en el real estate, por lo que cada vez resulta más complicado encontrar buenas oportunidades de inversión.

No obstante todo lo anterior, el reto principal que tenemos en Valencia en este 2025 es la ayuda en la reconstrucción de todas las localidades que se han visto afectadas por la Dana. Es una responsabilidad de todo el sector público y privado contribuir a ello. 

Francisco Verdoy, director general de la constructora Edicover 

Desde Edicover entendemos que las perspectivas del sector inmobiliario para el 2025 son buenas y serán positivas. Las previsiones económicas de crecimiento en España son buenas y se espera un crecimiento de alrededor del 2,5% del PIB. Actualmente, el precio del dinero está bajando y las previsiones del BCE son que durante el 2025 continue bajando, lo cual va a hacer que el Euribor baje y con ello también bajará el precio medio de las hipotecas, lo que ayudará a la compra de viviendas.

Hay que tener en cuenta que partimos de la base de que la demanda actual de vivienda es muy superior a la oferta. En España existe un problema serio con la vivienda desde el momento en que durante los últimos 4 años la población ha crecido en torno a 1,5 millones y se han creado alrededor de 900.000 hogares nuevos, según datos del INE. Por tanto, el sistema productivo actual no genera mas allá de 90.000-100.000 viviendas anualmente, por lo que existe un déficit muy importante que hay que solucionar.

España sigue siendo un país muy atractivo para residentes europeos, nómadas digitales, extranjeros y estudiantes de todas las nacionalidades y no solo para turistas. Esto va hacer que se siga invirtiendo en otros modelos de construcción mas allá de las viviendas como las residencias de estudiantes, los coliving o los living senior.Todo esto también va a ayudar a que la construcción y el sector inmobiliario siga creciendo el año próximo.

El crecimiento del empleo también es una realidad y las tasas de ocupación son positivas también para el 2025, lo cual ayuda como factor de estabilidad. Más allá de este dato, se sigue teniendo un problema de falta mano de obra en el sector de la construcción que hace también que los sueldos hayan crecido por encima del IPC y de la inflación, lo que ha encarecido la construcción. Todo esto, añadido a la ley de oferta y demanda, hará que la vivienda siga subiendo de precio moderadamente pero seguirá subiendo. En resumen buenas perspectivas para el sector inmobiliario, pero con viejos problemas pendientes de resolver.

Vicente Terol, presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Valencia (COAT Valencia)

El mercado de la vivienda en la provincia de Valencia muestra una tendencia al alza que continuará durante 2025, con incrementos en los precios de venta y alquiler. Este comportamiento responde a una combinación de factores, entre ellos, la alta demanda de vivienda y una oferta insuficiente, agravada por las limitaciones de suelo urbanizable y los retos en la promoción de viviendas nuevas. Los datos coinciden con los del Observatorio de la Vivienda de la UPV, con el que COAT Valencia colabora activamente y es patrono fundador. Este escenario también afecta directamente a la población joven, que actualmente destina gran parte de su renta al alquiler, dificultando su acceso a la propiedad. Desde COAT Valencia, consideramos imprescindible que la Administración promueva soluciones sostenibles y asequibles que permitan garantizar un acceso más equitativo a la vivienda.

Por otro lado, la situación laboral de los arquitectos técnicos en la provincia de Valencia atraviesa un momento de pleno empleo, con una tasa de ocupación superior al 95%. La alta demanda de estos profesionales ha sido clave en la gestión de situaciones excepcionales, como la reconstrucción y evaluación técnica tras la Dana, donde los arquitectos técnicos han liderado la respuesta ante emergencias y asegurado la habitabilidad de muchas viviendas afectadas. Además, su capacidad para coordinar y ejecutar proyectos con precisión y solvencia los consolida como figuras esenciales en el sector de la edificación. 

Regina García Pérez, CEO de Casas del Mediterráneo

Terminamos una década de crecimiento sostenido, con sus claroscuros. El precio de la vivienda se ha ido recuperando con demasiada alegría, pero sin percibir indicios de burbuja. La subida de los costes de construcción ha encarecido la vivienda, pero una vez estabilizada, el mercado parece haberla absorbido bien. Algún susto en los tipos de interés, pero el control crediticio ha hecho su papel. Falta suelo en la ciudad de València, pero es lo que ha permitido dinamizar de nuevo los pueblos de la provincia. Esperamos con entusiasmo el desarrollo de los nuevos PAI en Valencia, la prometida colaboración público-privada y la VPO.

El sector atraviesa un momento dinámico y creativo, y seguirá aportando valor con nuevas propuestas de living, el segmento de relocation y el stock de los Servicers. La digitalización seguirá impulsando la eficiencia y la diferenciación, consolidando un mercado en el que si las condiciones macro se mantienen estables, se podría iniciar un nuevo ciclo de confianza. Pero hay aspectos que nos preocupan y requieren nuestra atención. 

En la obra nueva urgen medidas para asegurar una oferta que satisfaga la demanda, pero nunca al revés. Hacer gestión de suelo para convertirlo en finalista requiere trabajo, tiempo, un cambio en los KPI de las promotoras y voluntad por parte de la Administración. Llegados a este nivel de precios, a partir de este año deberán establecerse ritmos de venta moderados, porque en un mercado saneado, nos tiene que costar vender. 

El mercado de la segunda mano solo funciona correctamente con una amplia y diversa oferta de obra nueva que facilite la reposición, solo así se ponen viviendas usadas en disponible. Una vivienda de segunda mano debería tardar entre 6 meses y 1 año en venderse, así se manifiesta el justiprecio, el comprador dispone de opciones y el vendedor actúa con certidumbre. Y no empezamos el 2025 en este escenario.

Asimismo, urge solución para el mercado del alquiler tradicional. Pueden convivir todos los modelos de arriendo y que cada uno satisfaga exclusivamente a un tipo de demanda. Creemos que una posible solución pasa por una fiscalidad justa y ajustada a cada tipo de alquiler, que incentive la oferta y sea garantía de accesibilidad. Los municipios afectados por la DANA tienen una oportunidad para transformarse social y económicamente, y la vivienda va a jugar un papel importante y transversal. 

Las normativas recientes desafiarán al sector de la comercialización y la consultoría inmobiliaria, lo que mejorará la experiencia del cliente y la defensa de sus intereses. Quien no se adapte se verá desplazado. Son nuestras previsiones, o deseos, aunque ya sabemos todos que el futuro tiene una extraña manera de caerse en la mitad.