Marina d'Or, el ejemplo castellonense de la vuelta del 'apetito' por comprar hoteles en la Comunitat

VALÈNCIA. Vuelven las compras en el segmento hotelero valenciano. Y es que la Comunitat Valenciana se situó el pasado año 2023 como la quinta autonomía con más turismo en España al recibir a 12,3 millones de visitantes. Unas cifras que consolidan a la región como uno de los principales destinos a nivel nacional, lo que ha provocado el despertar del 'apetito' por invertir en tierras valencianas. No solo el número de viajeros aumentó el pasado ejercicio, sino también su gasto medio -12.575 millones de euros en el caso de los internacionales-, lo que ha reactivado las operaciones en la plaza hotelera valenciana. 

Así, el pasado año, la Comunitat Valenciana registró un volumen total de inversión hotelera de 197 millones de euros, con la adquisición de 25 hoteles y aproximadamente 2.650 habitaciones, según cifras de la consultora Colliers. Un volumen que sigue representando menos del 5% del total transaccionado en España, que alcanzó los 4.248 millones de euros, pero que, sin embargo, supone un fuerte crecimiento respecto a los últimos tres ejercicios. Además, el peso de la región en el segmento hotelero ha oscilado entre el 4-5% en el conjunto nacional en los últimos años.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que solo en 2020 la inversión en la autonomía fue nula y se cerró el año 'en blanco'. En 2021 se recuperó la actividad, alcanzando un volumen total de 79 millones de euros; mientras que en 2022 volvió a crecer hasta los 173 millones y ya en 2023 se recuperó con más fuerza el pulso hasta los 197 millones transaccionados, un 14% más. Aunque todavía se está lejos de 2019, año récord con 303 millones movilizados, poco a poco se consolida la tendencia alcista, de acuerdo con los datos de la consultora.

En este sentido, desde 2018 la autonomía valenciana ha afianzado su posición en el sector, atrayendo aproximadamente cerca de 1.000 millones de euros en inversión hotelera. Este período se ha caracterizado por la compraventa de un total de 95 hoteles y alrededor de 11.700 habitaciones, lo que demuestra la confianza depositada por los inversores en el mercado hotelero valenciano.

La operación más importante, y que permitió mejorar las cifras en 2023, fue la venta de Marina d’Or, el mayor complejo turístico de España en términos de extensión y diversidad de activos. Colliers asesoró a la firma de inversión estadounidense, Farallon Capital Management, en esta transacción que se formalizó en noviembre de 2023 tras recibir la autorización de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Este complejo incluye un conjunto diverso de activos inmobiliarios que constituyen un destino turístico integral, adquiridos al 50% por Grupo Fuertes y Magic Costa Blanca. 

También destaca la venta de 5 hoteles vacacionales con más de 1.200 habitaciones, incluyendo un hotel de 5 estrellas con el balneario de agua marina más grande de Europa, dos hoteles de 4 estrellas y uno de 3 estrellas, todos ubicados en Oropesa del Mar. Además, se incluyen 2 hoteles urbanos con más de 100 habitaciones en Villarreal (Castellón) y más de 150 apartamentos en propiedad y alquiler. Se suman 5 parques temáticos, espacios para eventos y más de 100 locales comerciales que complementan la oferta de ocio de la ciudad de vacaciones.

Por provincias, Alicante ha acapara el mayor volumen transaccionado, absorbiendo desde 2018 el 46% de la inversión, es decir, 452 millones de euros con la compraventa de 39 hoteles y alrededor de 1.400 habitaciones. En 2023, representó el 44% del total de las operaciones de la Comunitat. "Este notable desempeño se atribuye al sólido comportamiento de su planta hotelera, reflejada en el aumento significativo de los indicadores de rentabilidad, especialmente en su capital, donde hemos asistido a crecimientos de RevPar de más de 30 euros desde 2015", explica la consultora.

Por otro lado, en cuanto a la categoría de los establecimientos, destaca un significativo giro hacia alojamientos de 3 y 4 estrellas, ambas. "Estas inversiones se realizan con el propósito de reposicionar los hoteles a categorías superiores, contribuyendo así a la cualificación de la oferta hotelera en la región. Se destaca la adquisición del grupo hotelero Olympia, asociado a Hosbec, del Hotel Olympia Cónsul del Mar, un hotel de 3 estrellas, ubicado en un edificio histórico cerca del Palau de la Música de València", señalan desde Colliers.

Además, desde el año 2018 la inversión se ha distribuido de forma uniforme entre los hoteles urbanos y vacacionales. Los últimos han prevalecido ligeramente, representando el 54% del volumen invertido frente al 46% de tipología urbana. Cabe destacar, eso sí, que este indicador se ha visto notablemente influenciado en 2023 por la transacción de Marina d'Or, que inclinó la balanza hacia el sector vacacional (81% del total).

Por lo que respecta al perfil del comprador, la Comunitat Valenciana presenta una tendencia diferenciada a la de otros destinos turísticos nacionales. Históricamente, el mercado de inversión hotelera ha estado en manos de inversores de ámbito nacional, muchos de ellos locales, que han concentrado el 66% del volumen total invertido en este sector. Este patrón se ha repetido en el año 2023, año en el que los inversores internacionales han desplegado alrededor del 32% de la inversión frente al 75% que han concentrado los nacionales. 

Datos a nivel nacional

A nivel nacional, en 2023 se transaccionaron un total de 171 hoteles y 21.748 habitaciones por 4.248 millones de euros. Asimismo, se realizaron 34 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel, según Colliers.

Por provincias, a nivel vacacional, Canarias se hace con el papel protagonista, registrando 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros (28% del total invertido). El archipiélago balear se sitúa en segundo puesto en el ranking nacional también con 39 operaciones, pero con un importe de 796 millones de euros. En ambos archipiélagos, la cifra de inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, involucrando 27 activos en Canarias y 19 en Baleares.

Madrid, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, lidera la inversión hotelera en el segmento urbano y concentra un 14% del volumen total invertido en el país.