CASTELLÓ. El mercado inmobiliario de Castellón atraviesa una paradoja que refleja la tensión general del sector en toda España: mientras la vivienda se consolida como valor refugio para los inversores, se convierte al mismo tiempo en un bien cada vez más inaccesible para las familias y jóvenes que buscan un hogar. Un doble movimiento que está configurando un nuevo mapa de desigualdades residenciales.

Desde la pandemia, el ladrillo se ha reafirmado como destino seguro para los ahorros y la inversión. La rentabilidad del alquiler, muy por encima de la de los depósitos bancarios o la deuda pública, ha atraído tanto a particulares con liquidez como a pequeñas empresas. Cerca del 40% de los compradores en Castelló son inversores, según datos de las empresas del sector, en su mayoría particulares que buscan obtener rendimiento mediante el arrendamiento.

Sin embargo, este flujo inversor está provocando un efecto dominó. “Estamos observando que, en gran medida, el producto final no llega al comprador que busca una primera residencia, porque el mercado está tensionado por el interés de quienes compran para invertir”, explica Chema Díaz, delegado en Castellón de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval). Según detalla, “la oferta disponible se vende con rapidez, y en un porcentaje muy alto a pequeños inversores o a empresas que reforman los pisos para alquilarlos por habitaciones o por temporadas”. De enero a agosto de 2025, el 54,2% de las viviendas vendidas se financiaron con hipoteca, mientras que el 45,8% restante se pagaron al contado. Aunque el uso de la financiación bancaria crece respecto a 2024 (44,7%), sigue habiendo un volumen significativo de operaciones sin crédito, impulsadas por fondos de inversión y particulares con liquidez, que continúan apostando por el ladrillo como valor refugio.

Para este profesional, la consecuencia es evidente: “En la ciudad de Castelló, el alquiler residencial tradicional es muy escaso y los precios se han disparado. Un piso medio de 80 metros cuadrados por menos de 700 euros es imposible de encontrar. Y en compraventa, un inmueble de segunda mano sin ascensor ya ronda o supera los 100.000 euros”. La falta de alquiler residencial ha disparado la demanda de alquiler por habitaciones, que además ofrece mucha más rentabilidad a los propietarios, por lo que la inversión se ha lanzado a la compra de inmuebles ante la expectativa de un mayor beneficio. En definitiva, un círculo vicioso que está impactando en el acceso a la vivienda de las rentas medias. 

A juicio de este profesional, el actual marco regulador ha provocado "justo lo contrario de lo que se pretendía". “La Ley de Vivienda ha generado más inseguridad entre los propietarios ya que muchos descartan el alquiler como vivienda habitual antes que enfrentarse a posibles impagos”, lamenta. En su opinión, el riesgo ante situaciones de vulnerabilidad "no debería recaer sobre el propietario, sino que el Estado debería garantizar una respuesta habitacional". La salida ante la paradoja actual, afirma, pasa por aumentar el parque de vivienda pública y ofrecer incentivos a los promotores privados, aunque advierte de que se trata de un proceso lento.

Una visión que comparte Raül Beltrán, sociólogo y profesor de la Universitat Jaume I, investigador en temas de urbanismo y vivienda. Para Beltrán, “el mercado está tensionado porque atrae mucha inversión privada, tanto de particulares como de empresas, debido a que la rentabilidad inmobiliaria supera los márgenes industriales —del 7-8% según el INE— y también está por encima de la rentabilidad de los activos bursátiles o los depósitos bancarios".

El problema se agrava por la escasez de vivienda pública y la dificultad de acceso a la financiación. “El aumento de la población, la limitada oferta y la imposibilidad de acceder a una primera residencia por la vía de la compra han desplazado la demanda hacia el alquiler y esto ha derivado en una espiral inflacionista que empuja los precios al alza”, subraya el sociólogo. Según un estudio de Cáritas, uno de cada tres hogares en España se encuentra en exclusión residencial —ya sea por dificultades de pago o por vivir en condiciones inadecuadas—, y un 30% de los hogares con ingresos intermedios (en torno a 21.000 euros anuales) dedica más del 30% de sus ingresos a la vivienda, el umbral que marca el sobreesfuerzo económico.

La vivienda, una brecha social

Beltrán incide en que "la brecha se está agravando y ya afecta a los hogares con ingresos intermedios que viven de alquiler o tienen hipoteca, y la realidad es que no tener una vivienda en propiedad pagada incrementa cada vez más el riesgo de exclusión social". 

En Castelló, según los datos que maneja el investigador, de las cerca de 92.000 viviendas registradas, unas 70.000 corresponden a hogares familiares. De estos, un 20% están en alquiler, un 30% tienen hipoteca viva y un 50% están en propiedad sin cargas. En los últimos cinco años, el parque de viviendas en alquiler habría crecido en unas 2.000 unidades, apunta Beltrán, al calor de este aumento de la demanda de arrendamientos por falta de inmuebles asequibles para la compra. En muchos de estos casos, la fórmula escogida por los propietarios es un alquiler por habitaciones, dada su mayor rentabilidad y sus condiciones de temporalidad. Se trata de un modelo regulado de manera distinta al alquiler habitual y que "en algunos casos, como pueden ser estudiantes o personas que necesitan una solución habitacional temporal, entra dentro de la legalidad, pero en otros supone una práctica abusiva", denuncia el experto.

El investigador insiste en que revertir la situación actual del mercado inmobiliario pasa por políticas estructurales. “España es el país europeo con menor proporción de vivienda pública: apenas un 2% frente al 16% de la media europea. Es imprescindible ampliar el parque público y fomentar la promoción de vivienda asequible, con incentivos fiscales y ayudas también para las empresas que desarrollen este tipo de proyectos”, indica. Asimismo, aboga por politicas de fijación de precios del alquiler acompañadas también de incentivos fiscales para los propietarios. 

La vivienda, en definitiva, se consolida como un valor refugio en tiempos de incertidumbre, pero esa misma condición amenaza con excluir a amplias capas de la población. Entre la rentabilidad y el derecho a un hogar digno, el mercado inmobiliario de Castellón sigue buscando el equilibrio.