Periódica y contumazmente, insignes representantes públicos y privados vienen manifestando que el problema de la progresiva e insoportable carestía en la vivienda trae causa de la falta de suelo planteando, en consecuencia, la perentoriedad de reclasificar y recalificar considerables superficies de terrenos rústicos en urbanizables y/o edificables.
Pues bien, con total franqueza y mayor responsabilidad debemos aseverar que no falta suelo, que la mayoría de los Planes vigentes ofrecen suficiente suelo urbanizable y urbano edificable para satisfacer las demandas de vivienda a corto-medio plazo (una decena de años), y para el caso de las de largo plazo o para aquellas sobrevenidas inesperadamente, la legislación urbanística ofrece procedimientos concretos que posibilitan la incorporación de nuevos suelos para su desarrollo sostenible.
Por tanto, lo que verdaderamente falta es la voluntad de gestionarlo, siendo responsables de esta inacción tanto los representantes del Sector Público de la Administración, como el Sector Privado conformado, sobre todo, por la Universidad, las Asociaciones Empresariales y los Colegios Profesionales.
En este punto procede reconocer que los Planes vigentes prevén innumerables solares vacíos y edificios susceptibles de incrementar su edificabilidad a desarrollar por el Sector Privado y que la legislación urbanística, ya desde la primera franquista de 1956, obliga a su construcción dentro de un plazo preclusivo (2-4 años) ejecutándose mediante la convocatoria pública de un Concurso entre empresarios (“agentes edificadores”) aplicando la conocida “modalidad de aportación”, según la cual el empresario y el propietario se reparten los pisos en proporción al valor de la aportación de cada uno.
Asimismo, también los Planes prevén numerosos solares a desarrollar por el Sector Público calificados tanto para la promoción de Viviendas de Protección Pública, VPP, como innumerables solares calificados para Equipamientos Sociales que posibilitan la promoción de Viviendas- Alojamientos Dotacionales, VAD, y que procede reseñar que ambos suelos, para VPP como para VAD, la Administración española los obtiene gratuitamente por compensación a los derechos edificables que el Planeamiento atribuye a sus propietarios, siendo España el único país europeo que dispone de esa característica desde la primigenia Ley de Ensanche de Poblaciones de1864.
Cierto es que por causa de los “indeseables procesos especulativos y de corrupción” ocasionados durante la “burbuja” (1998-2007), la tramitación del Planeamiento está 'hiperburocratizada', lo que comporta unos plazos “insufribles” de 12-15 años, pero nada impide reconducir esos “eternos” procedimientos a los aplicados en los Planes de los 80 formulados por los primeros Ayuntamientos democráticos cuyos plazos no superaban los 5-7 años siendo, además, excelentemente valorados por la práctica totalidad de la sociedad española.
En resumen y sin perjuicio de su potencial y lógica capacidad de mejora, desde 2.007 disponemos de una Legislación Urbanística Básica que podemos y debemos valorar más que razonablemente como muy positiva en comparación con las de los países europeos que nos rodean.
Recordemos que la misma establece la Obtención por la Administración de los suelos urbanizados con destino a las VPP públicas, llegando a alcanzar hasta el 20 % del Valor Total (del aprovechamiento) del nuevo suelo que se va a urbanizar para Viviendas Libres, Comercios, Hoteles y resto de usos urbanos, así como el suelo para las VAD públicas que puede alcanzar, aproximadamente, una superficie de 5 m2s por cada 100 m2t construibles.
También prevé la “modalidad de aportación” en la Edificación “sustitutoria- concertada” de los solares y edificios susceptibles de ajustar su edificabilidad a las determinaciones del Plan y, por último, también establece la obligación de formular las Memorias de Viabilidad Económica, instrumentos jurídico-económicos capaces de controlar los procelosos procesos de reclasificación y recalificación de suelo y, por tanto paliar las eventuales operaciones especulativas en cumplimiento del mandato constitucional a impedir la especulación (artículo 47), única Constitución europea, por cierto, que establece la prohibición a la especulación del suelo.
De lo hasta aquí expuesto, entre otras determinaciones menos relevantes, se ponen de manifiesto, negro sobre blanco y sin perjuicio de su siempre potencial mejora, la solvencia instrumental que ofrece nuestra legislación urbanística, sobre todo con relación al marco comparado europeo, cosa que nos debe enorgullecer razonablemente, pero que simétricamente desvela la insuficiente voluntad, pública y privada, para aplicarla.
Cierto es que el Urbanismo patrio, entre otras medidas de menor relevancia, necesita que sus legislaciones autonómicas y, consecuentemente sus instrumentos de Planeamiento, se armonicen y asuman de manera responsable los criterios prevalentes del interés general que manifiesta la legislación básica estatal y, en concreto, las medidas para impedir la especulación del suelo, los estándares máximos relativos a las reservas de suelo para VPP y VAD o que los Planes reconduzcan sus procedimientos de tramitación a los análogos de los 80, o que decidan aplicar los procedimientos de “ejecución sustitutoria-concertada” o, finalmente, que la Administración asuma la promoción pública de miles de VPP o VAD destinadas a Viviendas realmente Asequibles.
Como conclusión, cabe señalar que la adopción técnica de las medidas anteriores no presenta dificultad jurídico-urbanística alguna en su formulación. Por tanto, de nuevo procede reseñar que realmente lo que falta es voluntad política, empresarial y profesional para esolver la situación.
Ojalá, más pronto que tarde se asuma esta deficiencia y se acometa su resolución cuanto antes. Nos va mucho en ello.
Gerardo Roger Fernández es a arquitecto y urbanista
