CASTELLÓ. Es evidente la necesidad de un gran acuerdo social, político y económico que garantice el derecho a la vivienda en el conjunto de la UE.
Aún más urgente en el caso del Estado español, dada la ausencia de verdaderas políticas de vivienda social durante décadas de gobiernos democráticos, bajo los artículos 33.2, 47 y 128 de la Constitución.
Artículos que definen el carácter social y subordinado al interés general de toda propiedad y fuente de riqueza, así como el deber de los poderes públicos de regular la economía y garantizar el carácter universal del derecho a una vivienda digna.
A priori, no debería haber grandes desacuerdos al respecto. Todos los agentes sociales coinciden en el diagnostico, si bien los síntomas y el tratamiento generan grandes controversias.
Una de las causas del dilema es quizás que la vivienda es un bien híbrido, complejo. Por un lado, se considera un bien de mercado, sometido a reglas y a fallos específicos de la macroeconomía. Por otro, es un derecho jurídico, un bien semipúblico, una infraestructura crítica, así como un bien social y posicional. Incluso un importante determinante social de la salud y de la esperanza de vida. Todo un desafío como sociedad, más que como mercado.
Del lado de la oferta, patronales inmobiliarias y otros operadores privados del sector señalan la necesidad de construir más, y más rápidamente. Una inyección de nueva oferta en el mercado bajaría los precios y favorecería la adquisición de vivienda para quienes ahora se ven privados de ella.
Esta receta suele obviar que, en el periodo de mayor incremento de la oferta de vivienda en España (5 millones de viviendas en apenas 10 años), los precios se duplicaron y el estallido de aquella burbuja nos costó un millón de desahucios y al menos 80.000 millones de dinero público, sumados a los alrededor de 120.000 millones en beneficios fiscales a la compra de vivienda.
Y es que parece que la regla de la oferta y la demanda de los manuales de macroeconomía no acaba de funcionar en el caso de un bien tan característico como la vivienda residencial. En este caso, los manuales nos hablan del mercado inelástico. Las viviendas no son teléfonos móviles o coches eléctricos, sino que son bienes inmuebles, muy costosos de producir e imposibles de sustituir por otro tipo de bien.
De esta manera, la producción de vivienda se caracteriza por ser una oferta estructuralmente inelástica que, además, se encuentra ante una demanda también inelástica (al menos la residencial), siempre y cuando no entre en la ecuación el factor especulativo y no residencial. En ese caso, el lío es aún mayor.
Del lado de la demanda, las personas y las familias no podemos reducir nuestro consumo de vivienda si el precio sube. Difícilmente podemos movernos en masa a otros municipios más baratos, lejos de nuestras vidas o empleos (y si fuera así, inflaríamos aquellos precios).
Y, aunque los precios suban, seguimos emancipándonos, formando familias, separándonos, cambiando de residencia… En definitiva, queremos seguir con nuestras vidas. Especialmente las personas más jóvenes (que, por cierto, se emancipan a los 30 años como media, y con demasiadas dificultades).
Del lado de la oferta, los pisos nuevos en ciudades como Castellón salen desde unos 220.000 euros y los de segunda mano por unos 180.000. En ese tipo de ciudades, los ingresos medios netos más habituales suelen ser de 1.500 euros mensuales. El drama está servido.
También del lado de la oferta se suele repetir que el precio del suelo urbanizable representa alrededor de un 25% del precio final de la vivienda; los impuestos, tasas y costes financieros, así como el coste de servicios técnicos y de comercialización, pueden sumar hasta un 15%. Construir puede representar un 45% aproximadamente del precio, con lo que los márgenes empresariales tienden al 15%.
Del lado de la demanda, alrededor de la mitad de la población, y prácticamente el 75% de las personas jóvenes, no van a poder obtener una hipoteca. De hacerlo, serían los nuevos esclavos del siglo XXI. Y en el caso de acceder a una vivienda alquilada, estarán cerca de esa situación, dedicando más (o mucho más) del 40% del salario a la renta de alquiler (sin poder ahorrar para probar suerte en el futuro).
Según las reglas del mercado, más de la mitad de las personas que necesitan una vivienda para vivir están excluidas de su acceso, o se ven expropiadas de sus rentas por precios evidentemente abusivos. Una disfuncionalidad social del mercado.
No obstante, las viviendas se venden (mayoritariamente de segunda mano) y se alquilan. El problema es que la mitad se venden a tocateja y al menos un 40% se compran para invertir e inflar los precios de alquiler a quienes no podemos hacer otra cosa que pagarlos. Y, además, crecen las modalidades de alquiler de temporada y por habitaciones, mientras avanzamos hacia el barraquismo vertical del siglo XXI.
Un pacto social solamente sería posible si se basa en reducir al menos un 30% el coste de la vivienda, de compra y de alquiler. Solamente así saldrían mínimamente las cuentas de la asequibilidad y se reduciría drásticamente el sobreesfuerzo económico.
Y resulta que en la mayoría de los países de la UE la relación entre ingresos y gastos en vivienda es mucho más baja que en España. Resulta que cuando las administraciones públicas son dueñas del suelo urbanizable, el precio final baja entre un 30 y un 40%. También resulta que, como el suelo es público, es inalienable (cesión, derecho de superficie) y, por tanto, resulta que el precio de la vivienda viene tasado o indexado de forma permanente.
También resulta que en esos países se ha priorizado la construcción de vivienda social, especialmente en alquiler. Porque resulta que entre un 30 y un 50% de la población vive de alquiler. Y porque, además, resulta que 1 de cada 6 hogares en esos países vive con precios protegidos. En algunos países, y especialmente en las zonas urbanas más tensionadas, hasta 1 de cada 3 vecinos vive protegido de las inclemencias del mercado.
Resulta que en aquellos manuales de macroeconomía encontramos que cuando un mercado es estructuralmente inelástico, no se autorregula, no asigna recursos eficientemente, desacopla los precios respecto de la capacidad de pago, excluye a parte de la sociedad y genera fallos de mercado.
Es en ese punto en el que se suele dar una nota a pie de página donde se habla de la economía pública y social que corrige los fallos y externalidades de un bien esencial con demanda inelástica ante una oferta rígida, muy costosa y generalmente lenta que requiere de planificación e intervención. Y que atrae una demanda de usos no residenciales con elevadas expectativas de rentabilidad (el rentismo y la especulación de toda la vida, vaya).
Los modelos econométricos afirman que incrementar la oferta de forma masiva bajará los precios. Los estudios rigurosos confirman que, a ritmos normales, los incrementos de oferta llegan a bajar los precios (en el mejor de los casos) alrededor del 6%, porque el flujo anual conseguido es minúsculo respecto al stock total.
Para mayores velocidades, hay que acudir a inyecciones masivas de capital financiero especulativo con enormes expectativas de revalorización (y eso nunca baja precios, claro). La letra en este país ya la sabemos, y la música suena a los Lehman Brothers de 2007.
Raúl Beltrán es sociólogo e investigador en urbanismo y vivienda de la UJI.
