VALÈNCIA. Dice el dicho que a grandes males, grandes remedios. Y eso es precisamente lo que está haciendo el mercado inmobiliario, inmerso actualmente en una fuerte crisis habitacional marcada por el desajuste entre oferta y demanda. Este escenario ha propiciado el crecimiento de fórmulas alternativas de compraventa como son las operaciones con inquilinos, okupas o la venta de la nuda propiedad. Modalidades que ya existían en el mercado, pero que van en aumento y responden tanto a cambios legales como a factores demográficos. Mientras la ampliación de la duración mínima de los contratos de alquiler a cinco años ha favorecido la venta de pisos ya arrendados, el envejecimiento de la población impulsa la nuda propiedad como vía para obtener liquidez sin abandonar el hogar.

Así lo están detectando las inmobiliarias valencianas, que cifran en un 25% el aumento de este tipo de transacciones. Un negocio que, además, ofrece ventajas frente a una compraventa tradicional como precios más económicos, un factor que para muchas familias puede ser determinante, dados los altos valores que hay actualmente en gran parte de las principales plazas españolas. A su vez, garantizan liquidez al propietario y seguridad a muchos inversores, apostillan desde el Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Valencia (COAPI).

Cierto es que este fenómeno no es exclusivo de la Comunitat Valenciana, sino que es algo generalizado a nivel nacional. Tanto es así que uno de los principales portales inmobiliarios como es Idealista, ya ofrece un apartado con pestañas para seleccionar inmuebles con estas tres casuísticas. No obstante, la autonomía valenciana toma la delantera en alguna de estas modalidades.

Este es el caso del negocio de la nuda propiedad, por el cual una persona vende un inmueble, pero mantiene el derecho de usarlo y disfrutarlo, generalmente hasta su fallecimiento. De esta forma, el comprador adquiere el activo (nuda propiedad), pero no puede usarlo hasta que el vendedor, que ostenta el derecho de uso y disfrute, fallezca. Una alternativa que ha ganado peso entre personas mayores porque les permite liquidez y seguridad económica, pero sin perder su hogar, mientras que el comprador obtiene un bien a un precio menor de mercado.  

En 2024, la región valenciana lideró este tipo de transacciones en España con 389 operaciones y, según la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), la tendencia sigue al alza. Esta modalidad responde a una demanda muy concreta: propietarios de edad avanzada que buscan complementar ingresos y cubrir gastos, mientras permanecen en su vivienda. El precio final, en estos casos, está directamente vinculado a la edad del usufructuario: cuanto mayor es, menor es el descuento aplicado, pero suelen situarse entre un 20 y un 30% por debajo del mercado libre. 

El perfil de comprador suele ser tanto inversores como particulares que buscan planificar a largo plazo e, incluso, españoles que viven en el extranjero y que aprovechan la oportunidad para asegurar una propiedad a un precio ventajoso de cara al futuro. "Se está dando más por un tema demográfico", explica Nora García, presidenta de Asicval. "La gente vive más años y no quiere ir a residencias, pero en algunos casos necesita ayuda para tener solvencia económica, hacer frente a sus gastos y poder permanecer en su entorno", remarca.

Venta de viviendas con inquilinos

Otro formato que va al alza es la venta de pisos con inquilinos. Aunque no es una modalidad nueva, sí ha experimentado un incremento sostenido en los últimos años, especialmente a raíz del cambio legal de 2019, que amplió la duración mínima de los contratos de tres a cinco años, comenta García. "Este incremento en la duración del contrato conlleva un plazo más largo en el que al propietario le puede cambiar la vida y querer vender, aunque a un precio generalmente más bajo", asegura. 

Según García, el perfil de comprador de este tipo de viviendas con inquilinos suelen ser inversores, que buscan una estabilidad estable, mientras que los vendedores buscan reinvertir en otra propiedad. "En estos casos, las rentas ya están aseguradas porque hay un contrato en vigor", explica, subrayando que este tipo de operaciones permite al comprador generar ingresos de manera inmediata sin depender de encontrar nuevos arrendatarios.

Además, según puntualiza Vicente Díez, vicepresidente y portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad, el inquilino permanece y el contrato se mantiene tal y como está, porque el comprador se subroga al contrato vigente, garantizando así la continuidad del alquiler y minimizando riesgos financieros. "Son propietarios que deciden vender porque tienen necesidad de liquidez y no pueden esperar a que finalice el contrato. Hay inversores a los que les interesa porque ya tienen asegurado al inquilino y unas rentas, y no tienen que buscar arrendatario", destaca Díez. 

Por tanto, la fórmula resulta beneficiosa para las partes, ya que el comprador obtiene una propiedad a precio reducido con ingresos asegurados, mientras que el vendedor consigue solvencia inmediata sin alterar la residencia del inquilino.

Viviendas con okupas

En el caso de las viviendas ocupadas ilegalmente, la compraventa suele producirse en escenarios diferenciados, según comentan desde las inmobiliarias valencianas. Por un lado, se encuentra la ocupación por necesidad o por negocio, en la que individuos o grupos acceden a inmuebles, en muchos casos propiedad de entidades financieras, y posteriormente negocian con inversores para regularizar su situación o abandonar la vivienda. Por otro, están los activos en manos de fondos y bancos, donde los ocupantes suelen ser deudores o antiguos propietarios que permanecen en el inmueble tras un proceso de ejecución.

"Se trata de gente que actúa o bien por necesidad o por un negocio relacionado con la ocupación ilegal en la que se negocia un precio con el comprador y se van. En estos casos, hay mafias relacionadas. Por ello, asegura que en este tipo de operaciones la clave reside en la negociación. 

Por tanto, se trata de fórmulas que ya existían en el mercado, pero que ganan protagonismo. Y los expertos tienen claro que han venido para quedarse, un muestra más de cómo el sector se adapta a un contexto de presión sobre la vivienda y a unas necesidades cada vez más cambiantes.