VALÈNCIA. La crisis habitacional ha cambiado de rostro. Ya no afecta únicamente a quienes se encuentran en una situación de exclusión severa, sino también a trabajadores, jóvenes y familias que hace apenas unos años formaban parte de una clase media capaz de acceder a un alquiler sin demasiadas dificultades. Si antes era una persona mayor o una familia en situación de vulnerabilidad el que tenía problemas para encontrar un piso, ese drama se ha extendido a diferentes capas sociales de la población, incluso, con trabajo activo y estable. Un panorama que ha propiciado que la vivienda asequible haya dejado de ser un instrumento asistencial de las administraciones para convertirse en una necesidad en el mercado. 

Y esta visión es la que defiende desde hace más de una década Habitat 3, una fundación catalana sin ánimo de lucro nacida en plena resaca de la crisis inmobiliaria. Impulsada en 2014 por la Taula d’Entitats del Tercer Sector Social de Catalunya, su cometido es garantizar el acceso a una vivienda digna a todas las personas, especialmente las que se encuentran en situación de exclusión, actuando como puente entre propietarios, administraciones y entidades sociales para movilizar vivienda asequible.

Su modelo bebe de los tradicionales Housing Associations, entidades proveedoras de vivienda presentes en buena parte de Europa, que contribuyen a ampliar la oferta de alquiler asequible mediante la gestión de parques residenciales con vocación social. Y es que mientras en países como Francia, Países Bajos o Reino Unido existen desde hace décadas grandes entidades sin ánimo de lucro dedicadas a gestionar parques residenciales sociales, en España esa figura apenas se ha desarrollado por la escasa dimensión histórica del parque público de alquiler. 

Ahora, al calor de la grave emergencia habitacional que atraviesa España, Habitat 3 busca expandir su modelo y mira a la Comunitat Valenciana para abrir una delegación. Pero su objetivo va más allá. La entidad quiere contribuir a extender en España la figura de los gestores sociales de vivienda y favorecer la aparición de una red de operadores capaces de colaborar con las administraciones en la gestión de parques de alquiler asequible. "En España hacemos el camino a la inversa de lo que se ha hecho en Europa. Muchos países empezaron a crear un parque social después de la Segunda Guerra Mundial, pero aquí simplemente no se hizo vivienda social, sino de protección oficial privada que ha acabado pasando al mercado libre. Por tanto, no tenemos gestores de vivienda social porque no tenemos vivienda social", explica a este diario Carme Trilla, presidenta de Habitat 3.

Lo cierto es que a lo largo de estos años su actividad ha ido evolucionando, aunque siempre bajo la premisa de ofrecer una solución a colectivos con dificultades, pero sin obtener un beneficio económico por ello. En un principio, la entidad empezó operando como un intermediario social y profesional, captando pisos vacíos del mercado que ponía al servicio de las administraciones pero hoy en día también ha dado el salto a la promoción. Actualmente, gestiona alrededor de 1.400 viviendas solo en Cataluña. Y es que a diferencia de otras organizaciones, Habitat 3 no atiende directamente a las familias, sino que su función consiste en dar una respuesta especializada, pero no lucrativa a las administraciones y entidades del Tercer Sector. 

"Nosotros no escogemos a las familias ni fijamos los alquileres. Lo hacen los Servicios Sociales de cada ayuntamiento con el que colaboramos. Nuestro trabajo es conseguir y gestionar las viviendas", señala Trilla. Por tanto, su función pasa por complementar la actuación de administraciones y entidades sociales, aportando capacidad técnica y gestión especializada allí donde los recursos públicos resultan insuficientes.

En sus inicios su actividad fue posible gracias a un convenio con el Ayuntamiento de Barcelona para captar pisos vacíos de particulares que por temor a impagos o imposibilidad tenían esas casas sin uso. La entidad no solo se encargaba de su explotación, sino también de acondicionarlos y si era necesario rehabilitarlos para que lograsen las condiciones de habitabilidad. A cambio, el propietario tenía la garantía de recibir el cobro de la renta independientemente de las circunstancias económicas de los inquilinos, así como de la recuperación del activo al finalizar el contrato, que suele ser de 4 a 5 años. "El 85% de los propietarios renuevan una vez finalizado el periodo inicial",destaca Trilla. Un porcentaje que considera una prueba de la confianza generada por el modelo.

Además, el consistorio se encargaba de financiar las obras de adecuación, en caso de que fueran necesarias, a través de ese programa de colaboración, unos 10.000 euros al año por inmueble, y de escoger a los inquilinos a través de los Servicios Sociales. Para conseguir una mayor penetración en el mercado, Habitat 3 se apoyó en Administradores de Fincas y el Colegio de Agentes de la Propiedad para darse a conocer. Actualmente, este programa suma cerca de 500 viviendas en la capital catalana, con rentas medias pactadas con los propietarios de 800 euros, de los que la aportación media por inquilino son 150 euros y la diferencia lo cubre el ayuntamiento.

Tanteo y retracto y promoción directa

Más tarde, surgió una segunda línea de acción: la compra a través del tanteo y retracto. En la ley valenciana, estos dos derechos de adquisición preferente posibilitan solo a la administración, en determinados casos, quedarse una vivienda cuando se va a proceder a su venta -tanteo- o después de que se haya vendido -retracto-, pero en la normativa catalana cuando la administración no los ejerce puedan hacerlo entidades sociales acreditadas. Y, en este contexto, Habitat 3 aprovecha esta herramienta para adquirir viviendas que posteriormente destina a alquiler asequible.

En la Comunitat Valenciana, estos derechos estaban regulados en la normativa autonómica desde 2004 para las viviendas de protección pública, pero a mediados de 2020 la Generalitat Valenciana de Ximo Puig aprobó un decreto que ampliaba los supuestos de aplicación, permitiendo a la Administración intervenir en la venta de edificios entre operadores privados. Incluso, se planteó extenderlos a las entidades del tercer sector. No obstante, el Consell de Carlos Mazón limitó de nuevo su ejercicio únicamente a la vivienda pública protegida, como en 2004.

Dado que Habitat 3 cuenta con recursos limitados, estas operaciones de tanteo y retracto se financian a través de líneas específicas del Instituto Catalán de Finanzas (ICF), que cubren al 100% la compra, la rehabilitación y los gastos asociados. "Solo compramos cuando existe una demanda concreta por parte de un ayuntamiento o de una entidad social. No nos dedicamos a tener viviendas y ofrecerlas, sino que proporcionamos una respuesta profesionalizada como gestores", insiste. Gracias a este sistema, la fundación ha incorporado cerca de 400 unidades a su parque.

Su último gran hito ha sido entrar en la promoción a través de alianzas con otras fundaciones especializadas sobre suelos cedidos por ayuntamientos a través de derechos de superficie y financiándose mediante créditos del ICF y ayudas procedentes de fondos europeos o programas estatales. Su primer proyecto contará con 130 unidades y ya trabaja en otros proyectos que suman entre 200 y 300 unidades adicionales. La fórmula también persigue evitar la concentración de vulnerabilidad, al combinar en un mismo edificio perfiles sociales y económicos diversos.

Un modelo para la Comunitat Valenciana

Diez años después de su fundación y a la vista de la crudeza del drama social habitacional, Habitat 3 explora ahora la posibilidad de exportar este modelo a la Comunitat Valenciana a través de una delegación. "No solo tiene sentido una fundación como la nuestra en la Comunitat, sino que es necesario", subraya. "Tal y como están las cosas faltan manos, brazos y operadores. Es una figura que hace falta a nivel general en España", subraya. De hecho, ya ha habido algunos contactos con diferentes administraciones para llegar a acuerdos. Este ha sido el caso con el Ayuntamiento de Picanya con el que Habitat 3 ha firmado un protocolo de colaboración para crear una cooperación institucional en materia de vivienda asequible, inclusión residencial e innovación social.

Eso sí, su expansión por tierras valencianas dependerá en buena medida de cómo se concrete el nuevo Plan Estatal de Vivienda, que incorpora medidas orientadas a reforzar el papel de las entidades proveedoras de vivienda social y asequible con ayudas para la compra de inmuebles. Al final, su voluntad es extender la figura del gestor social en España, no tanto como fundación, sino desde el punto de vista de modelo para alcanzar el peso y protagonismo que tiene en Europa.

Para Trilla, la crisis habitacional actual viene propiciada por dos factores. Por un lado, cree que España sigue pagando las consecuencias de la gestión de la crisis financiera de 2008 y, por otro, el fuerte crecimiento demográfico de los últimos años ha tensionado aún más un mercado incapaz de generar vivienda al ritmo que exige la demanda. A ello se suma, lamenta, la creciente polarización política en torno a la vivienda, que dificulta alcanzar consensos estables y desplegar estrategias de largo recorrido.

Por ello, defiende la necesidad de aunar todos los mecanismos posibles para poder revertir esta situación, siendo los gestores sociales y profesionales actores determinantes en esta batalla. "No existe una única solución. Hay que sumar todas las posibles: construir vivienda asequible, rehabilitar, movilizar vivienda vacía y atraer inversión social", sostiene. Eso sí, deja claro que hay cuestiones fundamentales como la ampliación del parque de vivienda asequible y protegida con vocación de permanencia. "La VPO tiene que ser de verdad y con calificación permanente", reivindica. 

Además, considera que una de las herramientas menos exploradas pasa por implicar al pequeño propietario mediante fórmulas de colaboración público-privada para movilizar viviendas. En este sentido, señala que uno de los principales problemas es el miedo de impagos o conflictos con los inquilinos, por lo que plantea sistemas públicos de cobertura del riesgo y garantías de cobro a cambio de que esas viviendas se incorporen al mercado a precios asequibles. Pero, para articular estos mecanismos recuerda que se necesitan recursos y un mayor implicación presupuestaria de las administraciones. "La inversión en vivienda en España está en un 0,2% del PIB, mientras que la media europea se sitúa entre el 0,6% y el 1%. Es una miseria", afirma. 

Con todo, diez años después de su nacimiento, Habitat 3 aspira no solo a extender su actividad fuera de Cataluña, sino también a convertirse en un altavoz de un modelo todavía poco desarrollado en España. La fundación quiere dar a conocer y reivindicar el papel de los gestores sociales de vivienda, una figura plenamente consolidada en buena parte de Europa pero prácticamente inexistente en el mercado español. Ahora, con la vista puesta en la Comunitat Valenciana, busca abrir camino a este tipo de operadores en un contexto marcado por una grave emergencia que ya no solo afecta a los colectivos más vulnerables, sino a la mayoría de capas de la sociedad.