CASTELLÓ. Una habitación de 12 metros cuadrados por 65.000 euros como inversión para destinarla al alquiler con una rentabilidad mínima del 8%. Es la oferta que una promotora ha lanzado en un portal inmobiliario para captar inversores interesados en participar en un proyecto de coliving en el Raval Universitari de Castelló. Un anuncio que resume por sí solo la transformación que está viviendo el mercado inmobiliario en el entorno de la Universitat Jaume I, una zona de gran demanda de vivienda para estudiantes y personal de la universidad, en la que la proliferación de los denominados minipisos ya ha sido motivo de preocupación y denuncia por parte de los vecinos.
En este caso, se trata de una promoción que contempla la comercialización de 36 estudios de pequeño tamaño (entre 12 y 18 metros cuadrados), con servicios comunes, bajo la fórmula del coliving. El gancho para atraer inversores es un alquiler garantizado durante 10 meses y la posibilidad de gestionar la habitación como alquiler turístico durante los otros dos meses restantes, coincidiendo con el período de vacaciones universitarias. El anuncio asegura una rentabilidad del 8% a pesar de que el precio de la inversión parte de los 65.000 euros, lo que implica un coste de más de 4.000 euros por metro cuadrado.
La iniciativa, que se ubicará en la calle Botànic Cavanilles, surge en un barrio con gran demanda residencial de la ciudad, por la cercanía con la universidad. Pero también llega en un momento de creciente preocupación vecinal por la proliferación de minipisos y el la oportunidad de negocio que algunas empresas han visto en la conversión de locales comerciales en 'colmenas' de pequeñas viviendas, un fenómeno que ha acabado incluso en los tribunales.
La preocupación vecinal ha ido más allá de las denuncias puntuales por determinadas obras. Hace más de tres meses, la Asociación de Vecinos del Raval Universitari registró una instancia en el Ayuntamiento de Castelló en la que reclamaba una regulación específica para la conversión de locales comerciales en viviendas y advertía de los efectos acumulativos que estas transformaciones pueden generar sobre el barrio.
Los residentes sostienen que el incremento de unidades residenciales en edificios concebidos con otra configuración está provocando una mayor presión sobre las redes de saneamiento, agua y electricidad, además de afecciones en elementos comunes y conflictos de convivencia. A su juicio, el problema no puede analizarse caso por caso, sino como un proceso de densificación que está modificando progresivamente la fisonomía del barrio.
La asociación considera que la normativa actual no contempla suficientemente el impacto conjunto de estas actuaciones y denuncia que los vecinos carecen de mecanismos preventivos eficaces para evitar posibles perjuicios, viéndose obligados en muchos casos a recurrir a la vía judicial una vez ejecutadas las obras.
Por ello, solicitan al Ayuntamiento la implantación de controles técnicos previos obligatorios antes de autorizar nuevas conversiones de uso, la exigencia de acometidas independientes para agua, saneamiento y electricidad, la elaboración de un informe sobre el impacto acumulado de estas actuaciones y la aprobación de criterios urbanísticos específicos que permitan ordenar este tipo de desarrollos.
La asociación vecinal defiende que existen precedentes en distintos municipios de la Comunitat Valenciana que han adoptado medidas para controlar o limitar este tipo de transformaciones urbanísticas. Entre las fórmulas aplicadas citan la exigencia de acometidas independientes para cada nueva vivienda, restricciones a determinados cambios de uso o la obligación de habilitar plazas de aparcamiento asociadas a las nuevas unidades residenciales. También recuerdan que algunas localidades han suspendido o restringido la conversión de bajos en viviendas por razones vinculadas a la seguridad frente a inundaciones tras la tragedia de la Dana.
A juicio de los residentes, estos ejemplos demuestran que los ayuntamientos disponen de herramientas urbanísticas para regular la densificación residencial y evitar procesos de masificación en determinados barrios. Además, lamentan que hace más de tres meses trasladaron estas preocupaciones al Ayuntamiento de Castelló mediante una instancia formal sin haber obtenido respuesta hasta la fecha.
Un síntoma de la falta de vivienda
El fenómeno de la vivienda como inversión para obtener grandes rentabilidades y la transformación de locales en soluciones residenciales reflejan una realidad que preocupa a los profesionales del sector: la falta de vivienda disponible. La presidenta del Colegio Territorial de Arquitectos de Castellón, Susana Babiloni, ya advertía recientemente en una entrevista en Castellón Plaza de que la escasez de vivienda está impulsando un aumento de los cambios de uso de locales hacia viviendas, especialmente en la capital de la Plana, donde se concentra la mayor parte de estas actuaciones. Babiloni considera que estos cambios evidencian la necesidad habitacional existente, aunque advierte de que no pueden convertirse en la solución estructural al problema. Además de suponer la pérdida de espacios destinados a otros servicios, plantea un debate sobre el modelo residencial que se está construyendo para el futuro.
La promoción de Botànic Cavanilles ilustra hasta qué punto la presión de la demanda está transformando el mercado inmobiliario con soluciones que ponen sobre la mesa el debate sobre la vivienda como inversión y el riesgo del fenómeno de la especulación en zonas con necesidad de una mayor oferta residencial.
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