CASTELLÓ. La provincia de Castellón afronta en 2026 un escenario de tensión en el mercado del alquiler. La combinación de contratos que alcanzan ahora el límite legal de cinco años —o siete en caso de propietarios personas jurídicas—, el encarecimiento acumulado desde 2021 y la escasez de oferta están provocando una situación incierta para muchos inquilinos.

El Ministerio de Derechos Sociales estima que en 2026 vencerán 632.369 contratos de alquiler en España, lo que afectará a más de 1,6 millones de personas. La renovación de estos contratos a precio de mercado supondrá un incremento medio anual de 1.735 euros para un hogar con renta mediana. La situación tiene especial incidencia en la Comunitat Valenciana, donde 62.523 contratos deberán renovarse el próximo año, con 155.057 personas afectadas, y donde el encarecimiento previsto es de 2.686 euros anuales, el segundo más elevado del país tras Baleares.

Castellón no es ajena al fenómeno. Muchos contratos firmados entre 2020 y 2021 —con rentas de entre 400 y 450 euros al mes— salen ahora a revisión en un mercado donde viviendas similares se están alquilando por 700-750 euros, según indican las inmobiliarias de la provincia. La diferencia, por tanto, puede situarse cerca de los 300 euros mensuales si se firma un contrato nuevo, la cifra que más inquieta a los arrendatarios.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de vivienda duran cinco años cuando el propietario es persona física y siete cuando se trata de una persona jurídica. Además, si el propietario no quiere renovar, debe avisar por escrito y con cuatro meses de antelación (siete meses si es empresa); si no respeta este plazo, el contrato se prorroga automáticamente un año, durante el cual la subida queda limitada al IPC del ejercicio o en el caso de los contratos firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, deben tomar como referencia el índice de referencia que marca el INE; tras estos cinco o siete años, el contrato puede prorrogarse anualmente hasta dos veces, con límites de incremento semejantes. Una vez transcurridas las prórrogas, cualquier nuevo contrato puede fijarse libremente, sin topes más allá de los establecidos para zonas tensionadas. 

En la práctica, esto marca la frontera entre subidas moderadas —generalmente la inflación acumulada— y saltos mucho más bruscos cuando se inicia un contrato nuevo.

Francisco Nomdedeu, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en Castellón, confirma que la revisión de contratos está generando tensiones, aunque advierte que no todas las situaciones derivan en una rescisión. “Muchos propietarios y arrendatarios están llegando a acuerdos”, apunta, normalmente tomando como referencia la inflación no aplicada en años anteriores y los precios medios de arrendamiento actuales.

Estos acuerdos se están traduciendo en incrementos mensuales de entre 100 y 150 euros, más moderados que los 300 euros de los contratos nuevos, pero igualmente significativos para las economías familiares.

Aun así, reconoce que existe un porcentaje de propietarios que rescinden el contrato para obtener mayor rentabilidad, atraídos por los precios que marca el mercado. En un contexto de oferta mínima, la búsqueda de un nuevo inquilino suele ser rápida.

El responsable territorial en Castellón de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), Chema Díaz, coincide en el diagnóstico: el aumento de precios acumulado en estos cinco años y la falta de vivienda disponible están definiendo el mercado. Según explica, el alquiler de una vivienda de unos 80 metros cuadrados se mueve ya entre los 700 y los 750 euros, niveles que nunca se habían visto en la provincia.

La situación no afecta solo al arrendamiento. El mercado de compraventa también se ha encarecido, hasta acercarse de nuevo a valores anteriores a la crisis inmobiliaria. De hecho, Díaz constata un repunte de la compra tanto entre particulares como entre inversores que adquieren viviendas para rehabilitar y destinar después al alquiler. La escasez de oferta y la alta rentabilidad explican este interés, aunque dificultan la competencia para familias que buscan adquirir vivienda habitual.

El giro del mercado: del alquiler a la compra

Tanto API como inmobiliarias coinciden en otra tendencia relevante: ante unas rentas en máximos históricos, muchas familias están regresando a la compra, algo que no ocurría desde antes de la crisis inmobiliaria. La caída de los tipos de interés en el último año y las cuotas hipotecarias, en algunos casos inferiores al alquiler, han vuelto a equilibrar la balanza.

Pese a ello, la oferta también es limitada, aunque en menor medida que en el mercado del arrendamiento.

La falta de vivienda disponible ha impulsado la expansión del alquiler por habitaciones, que ya representa casi el 20% de la oferta en la ciudad de Castellón. Los precios rondan los 250-300 euros por habitación, una vía que está ganando protagonismo entre estudiantes, trabajadores temporales e incluso jóvenes que no pueden asumir una vivienda completa.

Las proyecciones del Ministerio indican que el 36,4% de los hogares que viven en alquiler en España ya dedica más del 30% de su renta disponible al pago de la vivienda, el umbral que marca la sobrecarga financiera. Si las subidas previstas se consolidan, ese porcentaje podría aumentar.

En Castellón, donde los precios del alquiler han alcanzado máximos históricos y la oferta sigue en mínimos, la revisión masiva de contratos prevista para 2026 añade más presión a un mercado ya de por sí tensionado. Para muchas familias, los próximos meses serán decisivos para saber si podrán mantener su vivienda con acuerdos asumibles o si deberán enfrentarse a renovaciones que disparen el coste mensual.