¿Cómo se comportará el alquiler en 2024? Las previsiones de seis expertos

VALÈNCIA. El mercado del alquiler ha sido uno de los grandes protagonistas de 2023 por el alza de precios. Unas subidas que han provocado que acceder a un piso completo sea una misión imposible en la mayoría de ciudades españolas. Y València no ha sido una excepción, ya que el precio medio ya roza los 1.500 euros al mes en muchos barrios de la ciudad. Fruto de esta situación, muchas familias y jóvenes han tenido que recurrir a compartir pisos haciendo que el alquiler por habitaciones se convierta en una tendencia.

Además, la oferta no para de bajar, lo que dificulta aún más las búsquedas. Solo comparando el segundo trimestre con el tercero de este año, el número de pisos disponibles en el 'cap i casal' había descendido un 37%. ¿Los motivos? El auge de los pisos turísticos, la llegada de extranjeros y nómadas digitales con sueldos mayores que los locales y la falta de nuevo producto al mercado. Pero, también, el miedo que ha provocado la Ley de Vivienda y que ha llevado a muchos propietarios a retirar activos.

Un cóctel que está tensionando el mercado y dificultando el acceso a la vivienda. Y, lamentablemente, los expertos prevén que esta situación de mantenga a lo largo de 2024, por lo que piden a la Administración que tome medidas e impulso una colaboración público-privada que permita revertir la falta de producto. Plaza habla con seis expertos del sector inmobiliario valenciano para conocer sus previsiones.

Nora García Donet, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval)

La situación problemática del mercado del alquiler va a continuar lamentablemente el próximo año e incluso puede complicarse todavía más. La oferta de vivienda de alquiler habitual ya era escasa antes de la aprobación de la Ley de Vivienda pero, desde que está en vigor la norma, ha mermado considerablemente. Todo ello está causando un incremento de las rentas nunca visto e imposibles de asumir en la mayoría de los casos.

Además, se están produciendo dos fenómenos en los que creemos que hay que actuar con cautela, porque circunstancialmente están ofreciendo una salida a algunos arrendatarios. Para sortear la inseguridad jurídica que les genera la Ley de Vivienda, los propietarios se están inclinando por destinar sus viviendas a alquiler de temporada o de habitaciones. Llama especialmente la atención cómo ha crecido el mercado de habitaciones en el último año. Hemos calculado que cada mes se publican entre 200 y 250 anuncios nuevos de alquiler de habitaciones cuando en diciembre de 2022 apenas se contaban 500, y la oferta va a continuar subiendo porque es lo único que puede pagar la gente.

Por otra parte, tenemos el problema del alquiler turístico que, dada su alta rentabilidad y también porque queda al margen de la Ley de Vivienda, es la práctica que más impacto negativo tiene en el mercado de alquiler de habitual porque resta muchas viviendas que podrían destinarse para tal fin. 

Estos factores están contribuyendo a la falta de stock de vivienda de alquiler habitual y a la situación dramática en la que nos encontramos actualmente. Consideramos prioritario legislar el alquiler turístico. Coincidimos también con el Gobierno en que hay que regular prácticas como el alquiler vacacional y de habitaciones, sobre todo para evitar abusos y situaciones de vivienda precaria. Pero, antes hay que reflexionar sobre qué causas las están motivando para impedir que sucedan, y ello pasa por derogar la Ley de Vivienda y crear un nuevo texto que tenga en cuenta a todas las partes y cuente con la aportación de los profesionales que interactuamos en el sector de la vivienda.

Vicente Díez, vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana (Coapi)

Creemos que durante el próximo año las dificultades para encontrar una vivienda en alquiler van a aumentar. La oferta va a seguir siendo escasa, lo cual es el principal problema en materia de alquiler. Algunos propietarios que tienen viviendas en alquiler están decidiendo o bien vender su vivienda o bien cambiar el tipo de contrato, conforme éstos van venciendo: pasan del alquiler tradicional que regula la LAU, es decir, el de 5 años de duración a otras modalidades más flexibles como el de temporada, vacacional o por habitaciones.

El problema de los precios se está agravando. Si es difícil alquilar en València tanto o más lo es en su área metropolitana como consecuencia de la escasa oferta. No sé prevé reducción de precios en 2024, más bien al contrario, seguirán subiendo probablemente en cifras de dos dígitos. Además, está la presión de la demanda, cada vez mayor, ya que la gente tiene mayores dificultades para comprar, por los elevados precios, elevada carga impositiva o tipos de interés al alza. A ello se suma una muy fuerte demanda extranjera con mayor capacidad económica que no tienen dificultad para alquilar en un entorno de precios elevados.

Por ello, creemos que en 2024 habrá más gente que optará por buscar habitaciones y pisos compartidos para poder afrontar el precio del alquiler. También, aumentará la morosidad y probablemente los desahucios, por lo que urgimos a la Administración a que establezca medidas realmente efectivas para que el parque de viviendas públicas y privadas en régimen de alquiler crezca de manera significativa lo antes posible.

Vicente Torres, delegado de la Sociedad de tasación Homologada (Tinsa) en València

Las perspectivas en el mercado de alquiler para el ejercicio 2024 continúan indicando un crecimiento moderado, tanto en la oferta de viviendas como en el ajuste de precios. La escasez de viviendas de nueva construcción subraya la continua relevancia del mercado de alquiler, agravada por la limitada disponibilidad de suelos finalistas que actúan como un factor de freno para el desarrollo de nuevas promociones inmobiliarias.

La dificultad que enfrentan las rentas medias y bajas para acceder a la compra de viviendas nuevas persiste, siendo atribuible a diversos factores, entre ellos, los precios elevados, los costos asociados a la financiación, la inestabilidad laboral y la ausencia de incentivos fiscales. En este contexto, el alquiler emerge como la única alternativa viable para satisfacer la necesidad residencial de dichos segmentos de la población.

Ante este escenario, resulta imperativo intensificar la colaboración entre los sectores público y privado en el próximo año. Esta colaboración se antoja más necesaria que nunca, enfocándose en la generación de suelos edificables, la elaboración de programas para su desarrollo y la materialización de proyectos inmobiliarios en terrenos públicos y privados. Estas acciones buscan facilitar el acceso a la vivienda, tanto en modalidad de alquiler como de compra, especialmente para aquellos perfiles de población que actualmente carecen de los recursos necesarios para tales propósitos, lo que provocará la estabilidad en los precios de renta y venta.

La urgencia de abordar estos desafíos a nivel estructural se refleja en la necesidad de promulgar una Ley de Vivienda integral. Esta legislación debería comprender las diversas necesidades de los participantes en el proceso de producción y entrega de viviendas, desde urbanistas que configuran el tejido urbano hasta los clientes finales que optan por la adquisición o arrendamiento de una vivienda. Cabe destacar que el artículo 47 de la Constitución Española, que consagra el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, asigna a los poderes públicos la responsabilidad de propiciar las condiciones necesarias y establecer las normativas pertinentes para garantizar la efectividad de este derecho fundamental. En este sentido, su aplicación efectiva resulta no solo deseable, sino también esencial para asegurar el acceso equitativo a la vivienda en consonancia con los principios constitucionales.

Juanjo Álvarez, responsable de alquileres en OC Habitat

Desde OC Habitat proyectamos que el mercado del alquiler en València y su área metropolitana experimentarán ligeras subidas y estabilidad de precios durante el transcurso del año 2024, con variaciones según algunos distritos de la ciudad.

La creciente demanda, impulsada por inversiones en la ciudad, la instalación de nuevas empresas en polígonos industriales cercanos, la expansión de diversos proyectos en localidades próximas a València, así como la atracción generada por nuestro clima mediterráneo y las recomendaciones de extranjeros, está generando un aumento significativo del alquiler de viviendas en toda el área metropolitana. Además, los conflictos internacionales están generando una alta demanda entre expatriados.

València se destaca como una de las mejores ciudades del mundo para vivir, no solo por su agradable clima, proximidad a la montaña y al mar, sino también por ser de tamaño medio, lo que facilita desplazamientos cercanos y cuenta con una gastronomía reconocida a nivel mundial. Esta combinación de atributos está atrayendo a clientes de diversas partes del mundo, evidenciando un notorio aumento en la demanda, especialmente por parte de ciudadanos estadounidenses, canadienses, rusos, hispanoamericanos y europeos. En nuestra agencia, hemos observado un crecimiento significativo en la presencia de estos perfiles durante el último año.

Sin embargo, la oferta limitada de propiedades tanto de particulares como de empresas, sumada a la escasa disponibilidad de viviendas de obra nueva, no permite ser demasiado optimista respecto al incremento de la oferta en el mercado, lo que implica que los precios no experimentarán una disminución. Aunque cabe destacar que las inversiones destinadas a cubrir esta brecha por parte de promotores, en conjunto con el respaldo de la Generalitat Valenciana, podrían propiciar un ajuste entre la oferta y la demanda.

Henry Gallego, CEO de Ktesios Socimi

En medio de incertidumbres económicas y políticas, con factores como el aumento de los tipos de interés y la incertidumbre causada por la Ley de Vivienda, el mercado inmobiliario español ha seguido demostrando su fortaleza en 2023, un año que ha sido testigo de un constante aumento en los precios de alquiler en las principales ciudades. La escasez de propiedades disponibles, combinada con una robusta demanda, contribuyó significativamente a un aumento generalizado en los precios del alquiler, incluso en áreas suburbanas alejadas de los centros urbanos. 

Esta tendencia al alza de precios se mantendrá e incluso intensificará en 2024. La reducida oferta de viviendas que sigue presionando al alza los precios de los alquileres y la inflación que ha lastrado la salud financiera de la mayoría de las familias, seguirán aumentando la dificultad de la clase media para acceder al alquiler en las grandes ciudades.

Este escenario subraya el potencial de la vivienda asequible, especialmente en áreas que tradicionalmente han quedado fuera del foco de los inversores inmobiliarios. Invertir en viviendas asequibles en áreas menos atendidas en España, pero que se sitúan junto a núcleos de trabajo y ofrecen una alta calidad de vida, puede generar altas rentabilidades para los inversores al mismo tiempo que ayuda a resolver una necesidad cada vez más apremiante. En un panorama donde la vivienda representa un gasto significativo para la población, la tendencia hacia el alquiler continúa en aumento y los precios siguen siendo muy elevados, la colaboración entre los sectores público y privado será crucial para idear soluciones reales y tangibles que aborden esta crisis de vivienda.

A pesar de este contexto de incertidumbre que ha caracterizado los últimos meses, los inversores institucionales siguen muy interesados en el mercado español debido a las oportunidades existentes. Se espera que la estabilización anticipada de los aumentos de tipos de interés a partir del 2024 inyecte certeza, lo que potencialmente podría llevar a un aumento en las actividades transaccionales, especialmente en la segunda mitad del próximo año.

Pedro García, director general de Grupo Alain

Desde Grupo Alain estamos convencidos de que, a pesar de los vaivenes que puede traer la nueva situación de las hipotecas y tipos de intereses elevados, los precios de las viviendas no tienen atisbos de bajar. Hoy en día no tenemos indicadores que nos permitan pensar en una bajada de precios, ya que los alquileres siguen estando en estándares elevados y la demanda de pisos y edificios no para de subir, sobre todo en las zonas de actuación donde nosotros actuamos.

Con respecto a los locales, la demanda de ellos está siendo muy fuerte en estos momentos en la ciudad de Valencia. Seguimos creciendo en el número de visitantes y en el número de vuelos que llegan a la ciudad, batiendo récords de pasajeros mes a mes. Todo esto hace que el consumo y el transito en el centro de la ciudad sea de registros récords este año y, por lo tanto, los precios de los locales en vez de bajar se mantengan constantes o, incluso, suban ante la escasez de producto que está habiendo en estos momentos en la ciudad.

En resumen, se espera un 2024 con retos y desafíos, donde veremos si finalmente llega esa ralentización que se anuncia ya desde incluso hace un par de años, pero que lejos de ser una realidad, a corto plazo no se esperan esos cambios a la baja en cuanto a precios, sino al contrario.