Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. Las tensiones en la cadena de suministro por la falta o escasez de algunas materias primas han provocado en los últimos meses una fuerte subida en los costes de la construcción. Un encarecimiento que está teniendo ya su reflejo en el sector inmobiliario, con subidas de los precios de las obras de entre un 20 y 25%, tanto en residencial como en otros segmentos, y retrasos de hasta tres meses en la ejecución de los proyectos. Una situación que ha puesto en jaque a constructores y promotores, que se ven obligados a posponer desarrollos o tener que pararlos a mitad de la actuación.
Así consta en un informe elaborado por la consultora CBRE, que analiza los problemas que está provocando en el Real Estate el desajuste entre la oferta y la demanda en el comercio mundial. "Hasta el momento, la subida de los costes ha ralentizado el inicio de nuevas promociones y ha reducido el margen de constructores y promotores", señala la consultora, cuyos expertos consideran que este encarecimiento de los costes está ya cerca de máximos y se corregirán "significativamente en 2022".
Pero, mientras tanto, la situación se ha vuelto insostenible para muchas empresas, que se han visto obligadas a parar proyectos. Según las cifras de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), hasta septiembre de 2021, la mayoría de materiales había aumentado su valor, algunos con incrementos de más del 60%. Así, por ejemplo, la piedra había subido un 68%; el acero un 55%; el hierro un 51,68%; el plástico, un 43,52%; el asfalto, un 42,90%; la madera, un 125%; y el vidrio, un 31%, entre otros.
De hecho, la patronal ya advirtió hace meses que una de cada cuatro empresas de construcción ha tenido que paralizar o retrasar la ejecución de alguna de sus obras, como consecuencia del fuerte aumento que lleva registrando en el último año el precio de las materias primas. Y es que, se media, la subida de precio de los materiales ha incrementado el coste total de las obras un 22,20%, una cifra que para muchas pymes es imposible de asumir.
En el mercado inmobiliario, y en concreto en el segmento residencial, el aumento de costes ha sido del 12% entre enero de 2020 y octubre de 2021, mientras que para otros segmentos alejados de la vivienda la subida ha sido aún mayor: un 25% durante el mismo periodo. La rehabilitación también se ha visto afectada con un alza del 14% de los costes, mientras que para la ingeniería civil ha sido un 18% más.
Todo ello está provocando una merma en los beneficios de los constructores que tienen obras en ejecución porque el incremento ha sido tal que los sobrecostes no se pueden asumir porque no salen los números. Tanto es así que en muchos casos en mitad de la construcción el constructor ha tenido que parar el trabajo porque concluirlo le suponía un agravio económico. Por ello, se han incrementado las reclamaciones a promotores para revisar el presupuesto con el fin de mitigar el impacto. En el caso de obras en estudio, los constructores se están enfrentando a una subida en los presupuestos para asumir los aumentos imprevistos de materiales con plazos de ejecución más largos.
Por su parte, los promotores se están encontrando un importante golpe en su plan de negocios porque no siempre el alza de las materias primas se puede repercutir en el precio final de las promociones, lo que también aumenta el riesgo en las inversiones por los incumplimientos de los plazos o el parón de las obras. También, hay proyectos que quedan en stand by porque el presupuesto del proyecto se ha visto elevado hasta un 25% y no resulta viable.
En el caso de los promotores, estos ajustes pueden llegar a recortar a casi la mitad su beneficio, por lo que muchos se han visto obligados a aumentar el precio final para hacer frente a estos sobrecostes. "Se están ralentizando obras y ello nos impide cumplir con nuestros compromisos. Esto puede incidir en las ventas y provocar una menor alegría en el mercado porque se alargan plazos y la gente necesita esas viviendas", sostienen desde la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova).
Según el informe de CBRE, la obra no residencial es la más afectada por la actual coyuntura por ser en muchos casos más intensiva en los materiales que han registrado un mayor encarecimiento. En estos momentos hay cerca de 825.000 metros cuadrados de oficinas en construcción o rehabilitación, 678.000 metros cuadrado de espacios comerciales también en obras en España y 835.000 metros cuadrados de suelo logístico en marcha, proyectos que se podrían ver afectados por la actual coyuntura.
De hecho, los retrasos medios sobre la fecha inicial prevista para el inicio de las obras está siendo de entre dos y tres meses con incrementos medios en los presupuestos obras de entre un 20 y 25%.
Por su parte, en el sector residencial el incremento de los materiales ya está presionando y tensionando los precios de la obra nueva con subidas de entre un 3 y un 5%, lo que, según el informe de la consultora, puede acabar teniendo efectos negativos sobre la oferta, con un descenso en el número de proyectos por la falta de viabilidad.
Ante esta situación, cada vez coge mayor auge en España la vivienda industrializada como una alternativa al ladrillo tradicional. Este sistema consiste en la construcción de los inmuebles en fábricas mediante procesos industrializados y mecanizados, lo que permite una mayor precisión en los acabados y, por tanto, controlar su calidad y los costes.
La vivienda, por tanto, se fabrica de forma industrial y se monta sobre el terreno, donde se encajan 'las piezas'. Muchas de las estancias de la futura casa llegan ya fabricadas en módulos listas para su ocupación. Una fórmula que ha venido para quedarse porque resuelve, por un lado, la falta de mano de obra en el sector de la construcción y, por otro, permite optimizar recursos y evitar imprevistos en estos momentos de alza de materiales.
