Infraestructuras y 'real estate' como inversión en tiempos turbulentos

MADRID. Los activos de infraestructuras suelen navegar razonablemente bien en tiempos de turbulencia y alta volatilidad, puesto que la estructura de ingresos ofrecer una visibilidad razonable. Adicionalmente, es usual contra con mecanismos de protección de ingresos como la vinculación directa a la inflación. En estos entornos de volatilidad los inversores ponen su foco principalmente en dos marcadores macroeconómicos: las previsiones de crecimiento del PIB y la evolución de la inflación. En base a nuestra experiencia, las expectativas de rendimiento de las inversiones se agudizan principalmente por el impacto de la inflación

Inversiones en infraestructuras privadas -o a través de fondos de infraestructuras- tienden a superar los índices de 'equity' cotizados en periodos de inflación superior a la media, incluso el resultado es todavía más fuerte cuando la alta inflación se combina con periodos de bajo crecimiento económico. Sin embargo, es conveniente remarcar que en estos entornos no todas las inversiones en infraestructuras son capaces de crear el mismo valor y no por ser infraestructuras los ingresos cuentan con esa protección frente a la inflación. Incluso es conveniente matizar que algunas infraestructuras incrementan su valor en estos momentos por su alta capacidad de generar distribuciones recurrentes y anuales a sus inversores ('yield oriented Investments'), y que sin duda sigue siendo una de nuestras apuestas.

Algunas de las razones por las que nos centramos en activos en operación frente a activos en construcción es precisamente que estos últimos sufren más en los periodos de bajo crecimiento y de alta inflación frente a los que estando en operación tienen capacidad de generar caja. Los activos en operación siguen, por tanto, siendo los activos principales a considerar en nuestra estrategia.

Un gestor activo debe ser capaz de orientar los criterios de inversión en función de los momentos cambiantes. Si bien los activos de infraestructuras por sí mismos garantizan cierta protección, también los ciclos cuentan y han de ser considerados a la hora de decidir nuevas inversiones.

Desde nuestra perspectiva seguimos invirtiendo activamente en subsectores que puedan considerarse anticíclicos y que se beneficien de las tendencias del mercado con 'vientos de popa' como inversiones en la infraestructura digital (fibra y centros de datos) o en activos con cierto componente de transición energética. Algunos de estos activos pueden requerir de inversiones para desarrollo, sin embargo, si los mismos cuentan con una parte del negocio en operación, con la estructura adecuada pueden seguir generando caja y o bien usar parte de la misma para seguir creciendo el negocio o combinar crecimiento con retribución al accionista. De la misma forma, la inversión que requieren las ciudades y en particular el transporte como eje fundamental de descarbonización de las mismas, deben contar con una atención especial.

Rentabilidad

Por último, los activos de real estate (bienes inmuebles) son y seguirán siendo atractivos debido a su rentabilidad relativamente alta, sus características de cobertura de la inflación y su estabilidad en términos comparativos, que garantizan una correlación relativamente baja con otras clases de activos.

En este sentido cobran de nuevo, especial interés, subsectores como el sector logístico -dada la tendencia hacia el aumento del comercio minorista online y la necesidad de edificios logísticos modernos que superan la oferta- o incluso el sector residencial en especial el de alquiler, ya que la compra de propiedades es cada vez más cara y los tipos de interés tampoco ayudan. Otras inversiones anticíclicas pudieran ser laboratorios para ciencias de la vida, residencias médicas, o inmuebles con criterios ESG, como las viviendas asequibles y los espacios de vida y trabajo ecológicos.

Borja de Luis es responsable de Infraestructuras en UBS AM Europe