VALÈNCIA. Rafael Montero es desde finales de mayo el nuevo director general de la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha), tras la destitución de su antecesor, César Jiménez. Licenciado en Derecho por la Universidad de Alicante, Montero tiene, además, un máster en Estudios Urbanísticos e Inmobiliarios por la ENAE Business School y otro de Business Administration por la Universidad Católica de Murcia.
Hasta ahora, ocupaba el puesto de director de la empresa Personas y Ciudad SAU del Ayuntamiento de San Joan d'Alacant, pero coge las riendas de la entidad para pisar el acelerador en todos los proyectos que hay en marcha, especialmente con la llegada de los fondos europeos.
Así, entre sus grandes desafíos está la próxima licitación del concurso para la cesión de suelos públicos a agentes privados para la construcción de cerca de 1.100 viviendas en régimen de alquiler. Pero también el lanzamiento de las primeras promociones públicas de la EVha, tras más de una década sin desarrollar ningún proyecto propio, así como hacer frente al problema del personal en la entidad o la okupación del parque público.
Unos retos a los que también se une la puesta en marcha de nuevos instrumentos para seguir ampliando la cartera de viviendas. "El año que viene queremos lanzar una segunda fase del actual concurso de solares, pero con suelos municipales para construir otras 600 viviendas en colaboración público-privada para alquiler", avanza Montero. Y ello mientras negocia la compra de otras 200 unidades con la Sareb y CriteriaCaixa.
-Hace ya mes y medio que dirige la EVha tras la salida de César Jiménez. ¿Cuándo y cómo le avisan de su nombramiento?
-Me lo propusieron unos días antes de tomar posesión. Fue todo muy rápido. Acepté porque supone un reto dirigir una entidad como la EVha, que tiene una misión tan importante como es la de intentar dotar de vivienda a las capas de la sociedad que no pueden acceder, no ya en compra, sino en alquiler tampoco. Afronto el reto con mucha ilusión y responsabilidad.
-La causa que esgrimió la Conselleria de Vivienda -de la que depende la entidad- para justificar el cambio fue la necesidad de "dar un nuevo impulso" a la gestión ahora que llegan fondos europeos. ¿Qué tipo de acelerón se le quiere dar teniendo en cuenta que queda solo un año de legislatura y básicamente los cimientos ya están asentados?
-Efectivamente hay un trabajo hecho muy importante de mis antecesores no solo del último, sino de los cuatro anteriores. Por tanto, lo que tenemos que hacer es continuar la senda en la que estamos. Tenemos que seguir con la compra de vivienda desde la casa y desde la Conselleria. También volver a la promoción propia, que tenemos previstas varias promociones que vamos a empezar este año si Dios quiere.
Por tanto, de cara a final de año vamos a licitar varias obras y, además, tenemos la colaboración público privada que tendrá dos fases: una que vamos a lanzar este año con el pliego del concurso de solares y el año que viene habrá una segunda en la que no solo entrarán suelos de la EVha, sino también de los ayuntamientos que muestren interés. Teniendo en cuenta que los municipios pequeños no suelen tener capacidad económica para desarrollar ni siquiera diez viviendas porque supone un compromiso presupuestario muy grande.
-Se trata de entonces de una segunda edición del concurso de solares. ¿Cuándo se quiere lanzar y cuánto suelo se pretende movilizar?
-Sí, será una nueva convocatoria, pero no sé decir todavía plazos. El planteamiento es que los municipios cedan bien a la EVha o a la buena dirección general sus suelos para poder generar una bolsa y repetir el concurso que tenemos ahora con los agentes privados para construir alquiler. Ahora estamos buscando el encaje jurídico para hacerlo. Tampoco tenemos un borrador en cuanto a la bolsa de suelo, pero sí que para esta segunda fase estaríamos hablando de unas 600 viviendas para alquiler. Lo que queremos ahora es que los ayuntamientos nos confirmen su disponibilidad.
"Hay Ayuntamientos que tienen parcelas sin movilizar durante décadas. Con el nuevo concurso queremos animarlos"
-¿Por qué para esta segunda fase se recurrirá a las bolsas que tienen los ayuntamientos en lugar de movilizar suelo propio?
-Efectivamente la entidad sigue teniendo suelo propio. Lo que pasa es que ese suelo está en diferentes estados de gestión. Además es también una forma de generar proactividad desde los ayuntamientos. Hay consistorios que tienen parcelas sin movilizar durante décadas. Se trata también de animarlos a participar porque muchas veces quieren hacer cosas, pero no tienen medios. Nosotros vamos a ser un cauce para que venga la iniciativa privada a una fórmula de colaboración.
-Aunque todavía están en una fase incipiente en la elaboración de este nuevo concurso, pero ¿qué criterios se van a seguir a la hora de seleccionar los suelos?
-Lo primero es que estén en zonas de alta demanda de vivienda. Y segundo que sean suelos finalistas y tengan las obras de urbanización si no terminadas, que únicamente falten pequeñas actuaciones aisladas para terminar de urbanizar.
-¿Va ser esta nueva convocatoria el gran plan en el que va a trabajar la nueva EVha?
-Hay que tener en cuenta que la Conselleria de Vivienda se ha marcado el objetivo político de construir 2.400 viviendas y estamos en ese camino. El actual concurso de suelos, a través de la colaboración público-privada, alcanza los 1.100 inmuebles. Además, sumando las 184 de La Torre y las promociones nuevas que vamos a poner en marcha llegaremos casi a las 500. Por tanto, el año que viene tendremos esta nueva fase de colaboración público- privada de 600 nuevos inmuebles para acercamos a ese objetivo de las 2.400.
-¿Es partidario de la colaboración público-privada?
-Es una forma de generar un alquiler asequible sin comprometer recursos públicos en la construcción y de poner mucho suelo en marcha. Estamos hablando de una inversión privada de 100 millones de euros en los próximos dos años para construir esas 1.100 viviendas. Eso es una operación de mucho calado.
-Precisamente, el concurso para la cesión de 17 suelos públicos a promotores para construir 1.100 viviendas es uno de los planes estrellas de la entidad. El pleno del Consell daba luz verde hace unas semanas a la cesión de los solares, pero está pendiente la aprobación de las ayudas que se darán a los agentes privados y que llegan hasta los 50.000 euros por vivienda. ¿Cuál es el calendario que se maneja para arrancar toda la maquinaria?
-El pliego de licitación está ya aprobado por el Comité de Dirección de la entidad, pero el concurso no se ha lanzado todavía porque estamos a la espera de la aprobación de esa base de ayudas, que estimo que se aprobará en el mes de julio. Sin embargo, creo que no tiene sentido lanzar un concurso de estas características en agosto. Por tanto, lo lógico es que traslademos la licitación a septiembre. Igual que también tenemos planificado uno de los primeros edificios que forman parte de los proyectos pilotos innovadores en la avenida Capuchinos de Castelló de la Plana, y que también se licitará en septiembre.
-¿Han recibido manifestaciones de interés por parte de los operadores?
-Nos consta que ya hay equipos trabajando. Por tanto, tenemos fundadas esperanzas de que esta vez el concurso dé frutos. Hay que tener en cuenta que la gran diferencia respecto de las convocatorias anteriores es que una parte muy importante del coste va a ser subvencionado por la Unión Europea. Estamos hablando de que las ayudas van a ser de 50 millones en total y el coste aproximado de inversión privada es de 100 millones. Con lo cual, en realidad están recibiendo un tercio del coste de la operación en ayudas públicas, lo cual no tiene nada que ver con los dos planteamientos anteriores.
"En esta ocasión me extrañaría que el concurso de solares quedara desierto. Nos consta que hay equipos privados trabajando"
-¿Confía entonces en que en esta ocasión haya concurrencia y no quede desierto como pasó en las anteriores ediciones?
-Esta vez me extrañaría. En el primer intento que se hizo con cooperativas el problema vino por la financiación, mientras que en la segunda vez fue por la falta de ayudas públicas. En este caso, esos dos escollos se salvan. Por tanto, entendemos que no se quedará desierto.
-El plan de las 2.400 viviendas también contempla la promoción pública propia de la EVha. Los primeros proyectos van a ser en Alicante, Gandia, Torrent y Elx. ¿En qué punto se encuentran?
-El de Alicante está en redacción el proyecto básico, mientras que el de Gandia presentamos ya al ganador del concurso del proyecto. Por otra parte, el de Elx se encuentra en proceso de licitación y el último es el proyecto en Torrent, que estamos elaborando el pliego.
-Y a un año de legislatura, ¿va a ser posible que alguno esté en marcha y que se pueda ampliar el parque público por esta vía?
-Entregadas las viviendas va a ser muy complicado. Pero las viviendas de La Torre se van a poner en marcha de forma inminente. En septiembre, pondremos en marcha tanto el concurso de solares como el proyecto de Capuchinos de Castelló de la Plana, mientras que las promociones de Alicante y Gandia se licitarán el año que viene. Por tanto, sí que vamos a ampliar el parque público aunque la incorporación real será en el 2024.
-¿Tienen algún otro proyecto de obra nueva en mente?
-Estamos valorando algunos más. Por ejemplo, en Oliva estamos hablando con Asuntos Sociales para dividir una parcela de la EVha para que ellos ejecuten un centro de día y unas viviendas tuteladas y nosotros una promoción de vivienda pública. Pero eso está lejos todavía. Ahora mismo estamos centrados en los proyectos que tenemos en cartera y que cuentan con una inversión prevista de 260 millones de euros, de los que 85 son a cargo de la Unión Europea, otros 72 de la Generalitat y la cofinanciación de entidades privadas de 100 millones de euros.
-¿Qué deficiencias detectó en la entidad cuando asumió el cargo? ¿Existe alguna cuestión que se vaya a mejorar?
-La EVha es una maquinaria que lleva muchos años funcionando porque es heredera del antiguo IVVSA y el equipo sabe lo que hace. Vamos a hacer pequeños ajustes para ser más ágiles y a generar una Unidad de Inventario para poder tener un control del patrimonio más profundo y seguir en la senda de lo que ya estamos haciendo, poniendo el acento en que vamos a gestionar muchos fondos europeos.
-¿A qué se refiere con pequeños ajustes? ¿Y qué funciones desempeñará esa nueva Unidad de Inventario?
-Lo que estamos pensando es en generar una unidad que sea pluridisciplinar, es decir, con gente que venga de jurídico, de la parte técnica y de la parte social para que entre todos lleven un inventario de la entidad mucho más al día de lo que lo tenemos actualmente. La cantidad de inmuebles que están entrando requiere de un dinamismo y unos tiempos y lo que pretendemos es agilizarlo.
"Vamos a generar una Unidad de Inventario para poder tener un control del patrimonio más profundo"
-¿Eso supone contratación de nuevo personal o reorganización interna?
-En principio, lo podemos hacer con una reorganización interna. Lo que sucede es que en el horizonte también tenemos una incorporación de personal. De hecho, la tenemos prevista para el año que viene.
-Su antecesor en el cargo, César Jiménez, apuntó que se iba a ampliar el equipo en 58 personas y crear un departamento de 10 personas para la nueva actividad de promoción. ¿Se refiere a esa incorporación o hay alguna más pensada? ¿Ya se ha creado ese área de promoción?
-Ese nuevo departamento de promoción pública todavía no está constituido. Desde hace tiempo, las áreas de promoción y conservación trabajan conjuntamente. De cara al año que viene, veremos si es factible hacer esa escisión.
En cuanto al ritmo de incorporación del personal, estamos esperando autorización para incorporar a corto plazo a ocho trabajadores para fondos europeos. Pero, cuando podamos avanzar en la convocatoria de una oferta pública de empleo, sacaremos esas 58 plazas o las que finalmente se considere. Estamos hablando de un rango de entre 45-58 personas en función de cómo quede la relación de puestos de trabajo de este próximo año.
-Precisamente uno de los problemas de la entidad es que el 95% de la plantilla es "personal a extinguir". Una sentencia del Tribunal Supremo apuntaba que “todo trabajador subrogado por la Administración es personal fijo" y este es su caso.
-Estamos en diálogo con los responsables del Comité de Personal de cara a plantear un nuevo convenio. Pero una vez que tengamos formalmente las autorizaciones correspondientes de Hacienda. Estamos a la espera de la masa salarial para este año, que está solicitada en tiempo y forma, y estamos avanzando en ese terreno. No nos hemos quedados parados, pero necesitamos la autorización de la masa salarial para, a partir de ahí, plantear al Comité la adhesión al Convenio de la Generalitat con una relación de puestos de trabajo. Pero para eso todavía queda tiempo.
-Usted todavía no estaba al frente de la entidad, pero en un año no se ha conseguido aumentar el parque público, sino que se ha reducido por los contratos con opción alquiler y demoliciones. ¿Tiene pensado alguna solución o mecanismo para revertir esta situación?
-En la medida de lo posible cuando existe fórmula legal para rescindir los contratos se hace y se destinan al alquiler. También cuando hay impagos se les ofrece la posibilidad de convertirlo en un arrendamiento para que esa vivienda no salga del parque público. No obstante, si quitamos las cerca de 4.000 viviendas que están en diferentes fórmulas de acceso en diferido, el parque que gestionamos de alquiler sí está creciendo y es el parque total el que decrece.
-¿Se ha fijado un número de incorporaciones que sería óptimo para cerrar la legislatura?
-El número óptimo es el que nos viene dado por la Vicepresidencia que es ese plan de 2.400 viviendas. La verdad es que no tengo un número fijado, pero sería óptimo que alcanzáramos las 800 unidades de aumento.
-¿Se va en la línea de conseguirlo?
-Los tanteos y retratos de la Conselleria y las compras directas funcionan bastante bien. En el ultimo año, de julio a julio, se han comprado aproximadamente mil inmuebles. Nosotros adquirimos a un ritmo muchísimo menor porque compramos a nuestros propios adquirentes. Pero también estamos pendientes de cerrar operaciones con CriteriaCaixa y la Sareb.
"Sería óptimo cerrar la legislatura con 800 viviendas más en el parque público"
-¿En qué punto se está en esa negociación? ¿Cuál es el volumen de activos que se aspira a comprar?
-El volumen está por determinar porque tenemos unos listados muy amplios de vivienda que nos pasan las dos entidades. Los estamos filtrando para que entren viviendas al parque público que no necesiten demasiada reforma. La idea sería adquirir unas 100 a cada una de las entidades. Es una compra a medio plazo de cara a finales de año. Estamos aún analizando los paquetes de inmuebles que nos han propuesto.
-Uno de los principales problemas que tiene el parque público son las ocupaciones ilegales. ¿Cuántas viviendas hay okupadas?
-Hay que diferenciar entre las okupadas que no se pueden regularizar y las que sí. Tenemos aproximadamente 1.200 ocupadas que son regularizables, de las cuales la mitad ya están en ese trámite. Y, por otro lado, hay otras 400 que no se pueden legalizar. Por tanto, el total sería unas 1.600 viviendas okupadas. Tenemos equipos de mediación que detectan las ocupaciones ilegales y que trabajan con esas personas para llegar a un acuerdo y que paguen las rentas de forma retroactiva. Es verdad que no de todo el tiempo que han estado en ellas, pero sí de los 24 meses anteriores. Así, se les hace un plan de pagos para que no solo abonen la renta que corresponde, sino también las atrasadas.
-¿Y cómo se hace en los casos de familias sin ingresos?
-La renta se adapta a la capacidad económica de cada familia. Tenemos alquileres de 180 euros y otros de 35 euros. Además, existen muchas bonificaciones que se aplican por familia numerosa, por discapacidades... Hay un arco importante.
-En los casos que no se pueden regularizar... ¿Qué más se puede hacer para evitar estas situaciones? Se ha intentado poner alarmas o puertas blindadas, pero parece que el problema se agudiza.
-Además de las alarmas y de incluso la seguridad, los equipos de mediación están haciendo una labor importante al respecto. Tenemos un grupo de más de 60 profesionales que trabajan con los grupos que hay en 22 municipios, se hacen dinámicas de participación ciudadana, se gestionan los desenganche de luz y agua, se hace concienciación y se aprueban reglamentos de convivencia. Su presencia no sólo ayuda a frenar las okupaciones, sino a regularizarlas.
-¿Se ha notado un descenso entonces de esta problemática desde la puesta en marcha de este servicio?
-Todavía es un poco pronto para hacer una comparativa porque el servicio se puso en marcha en septiembre del pasado año.