Qué le espera al mercado de la vivienda en 2024: las claves de los expertos

VALÈNCIA. La vivienda sin lugar a dudas ha sido una de las grandes protagonistas de 2023. Su evolución ha estado marcada por la subida de los tipos de interés y el alza de los costes de la construcción, pero también por las cada vez más complicadas condiciones para su acceso. Factores que, sin embargo, no han frenado la demanda, pero sí han contribuido a la subida de precios tanto en el segmento del alquiler como de la obra nueva. A ello se suma, además, la reducción de la oferta en ambos mercados, aumentando la tensión. No obstante, los expertos tienen claro que el mercado sigue fuerte y la vivienda resiste los envites de la coyuntura económica. 

Eso sí, aunque la actividad se ha mantenido, el sector vuelve a incidir en la falta de suelo en València, lo que impide desarrollar nuevos proyectos para atender la alta demanda. Un problema que, además, está directamente relacionado con las subidas de precios que, según exponen, se mantendrán de forma moderada a lo largo de este nuevo año. Por ello, urgen al desbloqueo de desarrollos pendientes como el PAI del Grao o el de Benimaclet y a colaborar con la Administración para sacar más producto.

Asimismo, 2023 ha sido el año en el que han emergido con fuerzas nuevas soluciones habitacionales como el coliving, flex living o el senior living. Se trata de fórmulas para dar una respuesta habitacional a personas que buscan una parte privada, pero compartir espacios comunes con otros usuarios para vivir en comunidad. El cambio de estilos de vida y la llegada de nómadas digitales a ciudades como València han propiciado su irrupción en el mercado y este 2024 seguirán surgiendo nuevos proyectos bajo estas modalidades, así como se consolidarán algunas de estas iniciativas. Valencia Plaza habla con siete agentes del sector para conocer sus previsiones sobre la evolución de la vivienda en este 2024.

Jesús Boix, CEO de Jecama

Las tendencias del sector inmobiliario en Valencia para el año 2024 revelan un panorama dinámico y prometedor. A pesar de la persistente limitación en la oferta, tanto en venta como en alquiler, se anticipa una disminución del plazo e incertidumbre en la concesión de licencias al incorporarse alternativas en la tramitación como las entidades externas colaboradoras (ECUV). Este impulso de la Administración pública para agilizar los procesos administrativos obligará al resto de agentes a modificar algunos de los procesos de trabajo.

En cuanto al alquiler, la escasez de suelo finalista, los costes de construcción y los plazos de tramitación han afectado la rentabilidad del build to rent. Sin embargo, emergen nuevos modelos de flex living que generan una gran demanda al estar muy alineados con las necesidades del cliente, aunque también presionan los precios al alza. La modalidad de alquiler de temporada alcanza ya, en la ciudad de valencia, un 13% del stock total de vivienda en alquiler. El sector seguirá su especialización en diferentes verticales, consolidando diversos actores de referencia en la gestión de las distintas ramas de living.

En el mercado de la compraventa, con la estabilización de los tipos de interés, los clientes finales pueden prever mejor sus finanzas, generando un aumento en la ya alta demanda no cubierta por la oferta. La escasez de stock de segunda mano y de obra nueva resalta la necesidad de desarrollar suelo a precios asequibles que permitan promociones viables para toda la cadena productiva y sus clientes finales. Zonas como Patraix, L'Olivereta, Campanar, La Saidia, Pla del Real, Camins al Grau y Quatre Carrers se presentan como áreas de gran interés para la reconversión de la ciudad.  

Además, las tendencias tecnológicas marcan un hito en el sector, desde la concepción y control de proyectos hasta la construcción y procesos de venta y gestión. La inteligencia artificial y herramientas como BIM se integran en el desarrollo de proyectos, acelerando procedimientos y estandarizando procesos. La estandarización e industrialización en la construcción buscan mejorar la eficiencia, reducir costos o, al menos, reducir su incertidumbre. Mientras la sostenibilidad se convierte en una obligación en respuesta a las demandas del cliente y a una normativa cada vez más exigente.

También, tecnologías como la realidad aumentada transforman los procesos comerciales de obra nueva, brindando a los clientes una experiencia única y la capacidad de diseñar e interactuar con su futura vivienda. En resumen, el sector inmobiliario en Valencia abraza la innovación y sostenibilidad en el año 2024, delineando un futuro emocionante y eficiente.

Vicente de Juan, director Inversiones y Negocio Inmobiliario en Grupo Valgime

El mercado de la vivienda en España para 2024 se prevé que muestre signos de agotamiento. Pero no será el caso de la ciudad de València ante la falta de oferta, la carencia de suelos residenciales disponibles y el alza de los costes de construcción, que van a mantener la presión al alza en los precios tanto de alquiler como de compra, pese a que los tipos de interés se mantendrán similares a los de 2023.

En 2024 desde Moontels (operadora de Living de Grupo Valgime), seguimos teniendo una fuerte demanda en València ciudad, de nuevas fórmulas habitacionales como el coliving, cohousing o el corporate living, proyectos como los que hemos desarrollado en los últimos años en ubicaciones centricas de la ciudad. Por ello, en 2024 seguimos en esta línea, desarrollando proyectos de vivienda en el centro, en zonas limítrofes al centro y en la zona de las universidades en el caso de las residencias de estudiantes.

Por tanto, esperamos que siga siendo un año de mucha demanda de viviendas y de nuevas soluciones habitacionales en ciudades como València y Alicante, propulsadas por el mercado internacional y la fuerte demanda que sigue manteniendo la ciudad como polo de atracción de nuevos residentes.

Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana

Para el 2024 destacaría en primer lugar la estabilización de la macroeconomía con una bajada paulatina de los tipos de interés y de la inflación, a lo que hay que añadir el mantenimiento del empleo y el consumo. El 2023 ha terminado con aumentos del 3,3% en el precio de la vivienda, según Caixabank, y el 2024 se estima que será de un 1,4%.

En el sector inmobiliario destacamos una oferta insuficiente frente a la demanda que conlleva debilidad en las compraventas por falta de producto. Se mantendrá, por tanto, una ligera subida en los precios por la escasez de suelo y la presión en los costes de construcción. Por ello, será relevante para el residencial activar rápidamente los planes de colaboración público-privada con la puesta en activo de los suelos de la Administración para el acceso a la vivienda y la planificación a futuro de suelos, cuya tramitación se pueda agilizar y dar respuesta a las necesidades de crecimiento donde lo haya.

El año 2024 no plantea incertidumbres más allá de las planteadas y estamos a la espera de nuevos planes de vivienda.

Patricia García Santamaría, gerente territorial en la zona del Levante de Habitat Inmobiliaria

En Habitat Inmobiliaria confiamos en que la solidez del sector inmobiliario siga siendo protagonista en el 2024. En nuestras previsiones está que el próximo año, al igual que el ejercicio 2023, estará marcado por desafíos socioeconómicos y geopolíticos, pero se seguirá haciendo evidente la capacidad del sector para dar respuesta a la demanda de vivienda insatisfecha que hay en nuestro país y que es una necesidad prioritaria para nuestra sociedad. 

Así, está previsto que el desequilibrio existente entre la oferta y la demanda de vivienda persista y se siga evidenciando la brecha entre la creación de hogares, que es de aproximadamente de 207.000 anuales según el INE, y la producción de viviendas, que se ubica en tan solo 80.000 unidades. Ante esta situación, desde Habitat Inmobiliaria confiamos en la capacidad del sector para hacer frente a estos desafíos, gracias a la experiencia y capacidad de adaptación. 

Por otro lado, en relación con la evolución de los precios, se evidencia que continuarán al alza tanto a nivel general como en la Comunidad Valenciana, aunque de manera más moderada y estable, como consecuencia de la limitada producción de viviendas en comparación con otros países europeos y los flujos migratorios. Por ello, vamos a continuar atendiendo a la demanda de vivienda insatisfecha en España, evaluando cada oportunidad de crecimiento y adaptándonos a las necesidades de nuestros clientes. Nuestra estrategia pasa por reforzar nuestra presencia en zonas estratégicas de nuestro país, como es el caso de la Comunidad Valenciana, y continuar impulsando la creación de las ciudades del futuro. 

Con este propósito, en la actualidad contamos en la Comunidad Valenciana con más de 400 viviendas en comercialización repartidas en siete promociones, lo cual supondrá la creación de cerca de 1.000 puestos de trabajo directos e indirectos en la región. Además, en el último año hemos tenido la oportunidad de adquirir dos nuevos suelos en la provincia de Valencia que demuestran nuestra apuesta por la zona y nuestro compromiso por dar respuesta a la escasez de vivienda en la región. 

En este sentido, según el INE, la provincia de Valencia es una de las más tensionadas en el mercado inmobiliario español por la escasez de oferta y la alta demanda, solo se encuentra por detrás de la Comunidad de Madrid y la Provincia de Barcelona. Así, confiamos en la colaboración público-privada para poder agilizar la liberación de suelos y aumentar la oferta en Comunidad Valenciana que dé respuesta a la demanda existente. 

Carlos Montes, director general de aProperties en Valencia

Si nos hacemos eco de los últimos datos estadísticos, publicados en algunos medios, el mercado inmobiliario español, incluida la provincia de Valencia, habría experimentado un enfriamiento en el tercer trimestre del año, con una disminución en las compraventas y un ligero ajuste en los precios de la vivienda. En mi opinión, sólo comparto el ligero ajuste y no ninguna disminución de precio que sea digna de mención. También es cierto que se ha reflejado en las operaciones entre julio y septiembre, la presión del entorno económico con tipos de interés elevados e impacto inflacionario, lo que ha hecho ralentizar algo el cierre de las operaciones de venta.

En cuanto a los precios, en el tercer trimestre, el coste medio de adquirir una vivienda en Valencia fue, en 2023, de 1.341 €/m2, mostrando una ligera minoración. A pesar de esta discreta reducción de precios, tengo la seguridad de que los precios se mantengan estables en 2024, con avances mínimos, pero siempre al alza. Se mantendrá también la poca o ninguna predisposición de los propietarios-vendedores a negociar ofertas a la baja, admitiendo en cualquier caso un pequeño reajuste en el precio de cierre.

La previsión de estabilidad de precios del mercado de alquiler en Valencia para 2024, con un aumento estimado entre el 1,5% y el 2,5%, implica que los potenciales arrendatarios podrían beneficiarse y acceder a una vivienda en un entorno más predecible con costes moderados. Sin embargo, la ligera reducción en las transacciones y la persistente escasez de oferta podrían desafiar el volumen de operaciones. En el mercado de alquileres, el aumento previsto en los precios podría ser una oportunidad para incrementar los ingresos de los propietarios, pero también podría plantear desafíos relacionados con la creciente tensión en los precios del alquiler y su impacto en la accesibilidad para ciertos segmentos de la población. Las empresas inmobiliarias, en 2024, deberemos adaptarnos a este equilibrio delicado entre estabilidad y desafíos competitivos.

José Ángel Sospedra, senior director en CBRE de Zona Este España

El contexto general del año 2023 ha venido marcado por la intensa subida de tipos de interés por parte de los bancos centrales. En este escenario, las condiciones de financiación en los mercados de capitales se han endurecido notablemente. A pesar de este contexto retador, Valencia ha mantenido el interés como destino de inversión, por encima de Madrid y Barcelona en lo que respecta a recorridos de precios, oportunidades y rentabilidades.

Existe un elevado foco de inversión internacional sobre Valencia y su área metropolitana para proyectos inmobiliarios de todo tipo. Este año ha sido excepcional para el área metropolitana en todos los sectores: hemos visto operaciones de built to rent, hoteles, obra nueva residencial, logístico… En un entorno macroeconómico volátil, la nota positiva la han puesto los mercados de ocupación. Destacando por ejemplo la falta de espacios de oficinas de calidad en Valencia, que están prácticamente ocupados al 100%. En general, aquellos activos que no cumplan con los criterios de calidad, tecnología, ESG y flexibilidad dejarán gradualmente de ser competitivos en el mercado. La inversión en estos aspectos es clave y va a marcar un punto de inflexión en el sector.

Creemos que 2024 será un muy buen año para Valencia. Hay grandes proyectos que, sin lugar a duda, incrementarán la atención del mercado de inversión y resolverán necesidades que apremian en la ciudad. Proyectos como el PAI del Grao, el Nuevo Mestalla, el PAI de Benimaclet o la Marina de Valencia dinamizarán enormemente la ciudad. En la región veremos operaciones del segmento Living en todos sus usos, así como en hoteles, logístico, oficinas y retail. Valencia atraerá demanda para operaciones inmobiliarias de bajo riesgo y de valor añadido. 

Paula San Román, CEO de Libra

Valencia fue elegida en el 2022, como la mejor ciudad del mundo para vivir en el ránking de InterNations, y no solamente por las condiciones climáticas que todos conocemos, sino por el propio funcionamiento de la ciudad, con esto lo decimos todo. A lo largo del 2023, Valencia ha continuado con una demanda de vivienda constante y entendemos que se va a mantener a lo largo del 2024 y próximos años.

En el caso de la ciudad se agrupan varios factores, ya que nos juntamos con un aumento de necesidad de vivienda propia debido al incremento de población; una demanda importante extranjera no solamente para vivir, sino también para invertir; y un interés de la demanda en renovación y mejora de la vivienda actual. Todo esto hace prever un incremento de los precios de la vivienda, por su puesto, hablamos de un incremento controlado y en zonas claramente consolidadas.

Qué hay un problema para conseguir suelo en Valencia es evidente. Esto es algo que incluso ya a nivel nacional afecta de forma importante a muchas comunidades, y Valencia no es una excepción. Además, a ello hay que añadir una asentada ralentización en las tramitaciones de licencias, que esperamos a lo largo del 2024 se vea mejorada, con las ultimas noticias trasmitidas por el Ayuntamiento. El adelanto en las tramitaciones administrativas supondrá también un aliciente para llevar adelante nuevas operaciones.

Desde LIBRA, vemos una ventaja poder acometer las operaciones en régimen de cooperativa, pues son operaciones cuyo precio final de la vivienda siempre va a estar más contenido que el resto de operaciones promotoras. Como resumen, por tanto, entendemos que será un año estable, y desde Libra GP seguiremos apostando por la Comunidad valenciana como una de nuestras plazas fuertes y consolidadas.