CASTELLÓ. El auge de la vivienda turística está transformando el mapa inmobiliario y turístico de Castellón. Lo que comenzó como una oportunidad para complementar ingresos se ha convertido en un fenómeno que distorsiona el mercado del alquiler tradicional, tensiona los precios y agrava la competencia con los alojamientos reglados, especialmente apartamentos turísticos y casas rurales. En paralelo, la rentabilidad de este modelo atrae inversión, pero también desplaza la oferta residencial hacia el uso turístico. “La elevada rentabilidad de las viviendas turísticas está restando atractivo al alquiler residencial y provocando un efecto contagio en los precios”, señala José Manuel Salvador, decano del Colegio de Economistas de Castellón. En la misma línea, Francisco Nomdedéu, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), alerta de que “las viviendas turísticas están copando el mercado, que ya es muy reducido, y dejando sin producto a las inmobiliarias”.

La expansión del alquiler vacacional no se ha frenado pese al endurecimiento de la normativa. Esta misma semana, el Ejecutivo central ha impulsado un Observatorio de la Vivienda Turística y el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha pedido a la Unión Europea medidas para frenar la compra de vivienda que no sea para uso residencial. El Gobierno central también ha exigido a las plataformas digitales la retirada de los anuncios sin número de registro. En la Comunitat Valenciana se han detectado 7.499 alojamientos irregulares, de los cuales 1.011 corresponden a la provincia de Castellón —45 en la capital—. En paralelo, la Generalitat ha depurado su Registro de Turismo eliminando un millar de inscripciones por carecer de referencia catastral individualizada.

Aun así, el fenómeno sigue creciendo. Castellón cuenta ya con 13.095 viviendas turísticas registradas, el doble que hace un año, según la Conselleria de Turismo. Están presentes en 117 de los 136 municipios de la provincia —el 86% del total—, con una fuerte concentración en Oropesa (3.108), Peñíscola (2.936) y Alcalà de Xivert (2.150). Solo estos tres municipios suman el 62% de toda la oferta provincial. Les siguen Vinaròs (974), Benicàssim (965) y Castelló de la Plana (603), donde el fenómeno avanza incluso en entornos urbanos.

La presión de la vivienda turística se refleja ya en los datos oficiales. Según la Encuesta de Ocupación en Establecimientos Extrahoteleros del INE, los apartamentos y casas rurales de Castellón perdieron este verano viajeros y pernoctaciones frente al avance del alquiler vacacional. En agosto, los apartamentos registraron un descenso del 12,6% de viajeros y del 8,9% de estancias, con la caída concentrada en el turismo nacional. El turismo rural también retrocedió, con un 13,4 % menos de visitantes y una bajada del 23,5 % en pernoctaciones.

“El efecto de las viviendas turísticas sobre los apartamentos reglados es directo y creciente. Cada vez más viajeros optan por este modelo, lo que está afectando a la rentabilidad y la ocupación de la oferta tradicional”, señala Javier Gallego, presidente del Club de Producto Introducing Castellón.

El impacto se extiende también al mercado del alquiler residencial, donde la falta de oferta y la competencia con la vivienda turística están disparando los precios. El crecimiento del precio del alquiler en Castellón se ha contenido en los meses de verano, pero en el último año se ha disparado un 7,2 %, según el portal Idealista. Entre julio y septiembre el coste descendió un 1,6%, aunque los valores siguen en máximos históricos tras varios ejercicios de fuerte escalada.

El arrendamiento se sitúa en 8,7 euros por metro cuadrado, muy por debajo de Alicante (11,8 €/m²) y Valencia (13,6 €/m²), pero con un ritmo de incremento sostenido que confirma la presión creciente sobre el mercado residencial.

Ante esta situación, el alquiler por habitaciones se ha convertido en una alternativa en auge. En la provincia representa ya cerca del 20% del mercado, con precios medios de 250 a 300 euros mensuales. “El alquiler por habitaciones se ha generalizado ante la falta de vivienda disponible y el incremento constante de los precios”, explica Nomdedéu.

La vivienda, valor refugio

La elevada rentabilidad del arrendamiento turístico es uno de los factores que explican su expansión. En Castellón, el 46% de las compraventas de vivienda de enero a agosto se pagaron al contado, un indicador del peso de las transacciones realizadas por inversores que disponen de liquidez y que buscan un valor refugio en la vivienda. “La elevada rentabilidad de las viviendas turísticas atrae no sólo a fondos de inversión sino también a propietarios particulares, que delegan la gestión en empresas especializadas para obtener mayor rendimiento y evitar los riesgos del alquiler tradicional”, señala José Manuel Salvador.

Sin embargo, la rentabilidad tiene también un coste social. En muchas ciudades, la concentración de pisos turísticos en determinadas zonas está generando conflictos de convivencia y presión sobre los servicios urbanos. Salvador considera “imprescindible” una regulación eficaz y propone que las administraciones actúen como intermediarias para garantizar contratos seguros que devuelvan atractivo al alquiler residencial.