VALÈNCIA. El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales emergencias sociales y económicas del país. La falta de suelo disponible, los elevados costes de construcción y la escasez de oferta han disparado los precios, expulsando del mercado a buena parte de la población joven y tensionando el equilibrio urbano de las ciudades. Un problema para el que las diferentes administraciones buscan soluciones con recetas que, de momento, están lejos de aliviar la presión. En lo que la mayoría de actores e instituciones coinciden es en la necesidad de aumentar la oferta a gran escala para atender una demanda que no deja de crecer en urbes como València, que en los últimos años se ha posicionado con fuerza en el radar internacional.

La salida a este drama social no parece sencilla, pero si alguien sabe de planificar urbanísticamente a futuro, es el urbanista Alejandro Escribano. Considerado como el padre del Plan General de València de 1988, cuya redacción dirigió y sigue vigente actualmente, Escribano es una de las voces más autorizadas para analizar el presente y el futuro del urbanismo valenciano. No solo por su amplia trayectoria en planificación territorial, sino porque supo anticipar en su momento las necesidades que tendría el Cap i Casal. Tanto es así que el programa que dirigió hace ya 37 años sigue marcando el rumbo urbanístico de la ciudad.

Su posición es contundente: València no puede crecer más porque geográficamente está constreñida por la huerta protegida, el mar y el Parque Natural de l’Albufera. Por ello, asegura que el camino pasa por la expansión del área metropolitana, como ocurre en otras grandes ciudades europeas. En este sentido, subraya que en el eje noreste existen grandes bolsas de suelo que podrían movilizar hasta 100.000 nuevas viviendas pero, para ello, defiende la expropiación pública del suelo como la vía más eficaz para garantizar el derecho a la vivienda y frenar la escalada de precios. Una fórmula que, recuerda, ya se ha utilizado en proyectos industriales como el de PowerCo en Parc Sagunt, una operación que califica de “brillante” y que considera el modelo a seguir para aumentar la oferta residencial. 

-Como urbanista, ¿qué está ocurriendo en el mercado para que la mayoría de ciudades atraviesen una emergencia habitacional cada vez más aguda?

-El factor es muy sencillo de explicar: no hay suelos. València ha vivido con los suelos que se planificaron en el año 1981 y ha desarrollado alrededor de 600 hectáreas de suelo urbanizado. Lo han hecho promotores privados, a través de la legislación valenciana, que fue muy avanzada en su época y que permitió que, sin que la administración invirtiera un solo céntimo, se desarrollaran aproximadamente 60.000 viviendas en barrios como Avenida de Francia, Orriols, Campanar, Quatre Carreres...Todo esto ha supuesto que la administración haya obtenido una inversión en infraestructura urbana cercana a los 800 millones de euros sin tener que pagar nada. Ahora, ese suelo se ha terminado. València producía una media de 6.000-7000 viviendas al año y ahora nos encontramos con que la producción no llega ni a la cuarta parte de eso. Además, lo que queda no alcanza ni a las 8.000 viviendas, que son las previstas en los tres PAI pendientes: el Grao, Benimaclet y Parc Central.

-¿Ha habido, por tanto, una nula planificación a futuro?

-El problema viene de la propia configuración de la ciudad. Hemos acabado con el suelo y la ciudad no puede crecer más. Hacia el norte tenemos la huerta protegida de Alboraia, que es un paisaje excepcional y que nos da una calidad de vida muy alta. Hacia el sur, tenemos una zona inundable, además del Parque Natural de l' Albufera y, al este, el mar. Por tanto, el futuro es el oeste, entre el Bulevard Sur y el nuevo cauce del Turia, que habrá que ver si eso se ejecuta. En cualquier caso, el gran desarrollo de la ciudad tiene que ser metropolitano. 

-Antes de entrar en la expansión metropolitana, cierto es que existen varios solares vacíos en la ciudad. Según el Anuario municipal en 2024 eran cerca de 5.000. ¿Por qué no se ejecutan? 

-Está claro que cualquier solar dentro de la ciudad, en una situación de emergencia como la que tenemos, debería ser puesto en marcha. Hay un mecanismo muy potente, que es el registro municipal de solares, que permitiría arrancarlos. No obstante, no hay que hacerse ilusiones porque la cantidad de viviendas que se podrían construir en la ciudad, incluso ocupando los mínimos rincones, no es tan alta. Cuando un solar no se edifica, muchas veces es porque hay detrás líos de herencias o problemas legales que hacen difícil que se edifique. Son, además, de pequeñas dimensiones, para entre 6 o 8 viviendas en el caso del centro histórico. Ese no es el camino para resolver el problema de vivienda. Está muy bien hacerlo porque, además, se eliminan solares insalubres, pero no podemos ser tan ingenuos de pensar que la solución pueda venir de exprimir al máximo.

-La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) permite obligar a los propietarios a movilizar el suelo si lleva tiempo parado y sin ponerse en carga. Incluso, prevé la posibilidad de expropiarlo. ¿Por qué no se aplica este instrumento?

-Creo que esos procedimientos no van a funcionar. Además, según se mire, tiene una cierta incompatibilidad con la seguridad jurídica al derecho de propiedad. Si un solar está sin edificar, ha cumplido todos los plazos, se ha instado al propietario y ahí sigue sin edificar, lo que tiene que hacer la administración es expropiarlo y subastarlo. Eso es un mecanismo. Ahora bien, eso es más fácil de decir que de hacer porque el propietario no se va a quedar cruzado de brazos porque la legislación española está pensada para que el derecho de propiedad esté muy protegido. Por tanto, hacer eso es muy complejo y requiere una carga administrativa enorme de montar el expediente, tramitaciones y exposiciones al público para conseguir al final un solar donde hacer seis u ocho viviendas. La administración tiene que utilizar sus herramientas de un modo eficiente y optimizar sus recursos. No digo que no se deba hacer. Soy partidario de la intervención pública con herramientas potentes y sin pensárselo dos veces, pero hay que ser práctico. Si tuviera 100 funcionarios el Ayuntamiento, podríamos hacerlo, pero no es el caso.

-Volviendo a la necesaria búsqueda de nuevo suelo fuera de València. ¿Cómo definiría el nuevo perímetro "metropolitano"?

-Partiendo de que el área metropolitana de Valencia es un tercio de la población de la Comunidad Valenciana y representa más del cuarenta por ciento de su riqueza económica, si no funciona bien, la región no funciona bien. El problema es que la expansión a nivel metropolitano requiere suelos adecuados y transporte público adecuado. Una cosa sin la otra no funcionan. València debe crecer metropolitanamente como han crecido las áreas metropolitanas maduras europeas, como París, Berlín o Londres. Los nuevos barrios funcionan porque tienen transporte público. Si queremos crecer a nivel metropolitano, hay que determinar dónde crecer y acompasarlo con mejora en las conexiones.

-¿Qué municipios deberían integrarse prioritariamente en ese futuro plan metropolitano?

-Todos los que hay a lo largo de la CV-35 y el Corredor de Ademuz. Ya en el Plan General que dirigí en el 1988 decíamos que el crecimiento natural del área metropolitana era ese corredor. Por municipios hablamos de Burjassot, Paterna, l'Eliana, Bétera, Riba-roja.... hasta Llíria.

-Entiendo que después de la Dana y a la vista de los daños, ¿la zona de l'Horta Sud no es la más adecuada para crecer urbanísticamente?

-No. Creo que el Horta Sur, incluso con las obras de protección hidráulicas que se van a hacer, seguirá habiendo peligrosidad, con lo cual va a ser difícil crecer en estos municipios. Además, están muy acolmatados, aunque en el corredor de Picanya-Torrent caben algunos desarrollos.

-En esos municipios que ve viable la expansión, ¿qué volumen de suelo urbanizable sería necesario movilizar para revertir la crisis de vivienda en la provincia? ¿Y cuántas viviendas podrían construirse?

-A grandes rasgos, probablemente, hayan más de mil hectáreas que se puedan desarrollar perfectamente, sin riesgo ambiental ni de inundación. El potencial del área metropolitana de nuevas viviendas es muy alto, es decir, si hablamos de mil hectáreas, estamos hablando de más de 100.000 viviendas y esos son 200.000 o 300.000 habitantes adicionales en nuevos desarrollos. Eso es el potencial mínimo. Ahora bien, hay que evitar dos problemas. Por un lado, la conurbación, que es cuando se funden dos cascos urbanos que han crecido sin tenerse en cuenta y no hay continuidad de calles ni se sigue la trama urbana. Y, por otro, el desarrollo de esos suelos no debe implicar daños ambientales. Y, además, tienen que tener transporte público de gran capacidad. No puede ser que Valencia esté viviendo con las líneas de los años 30 y los años 50 de la extinta empresa pública Ferrocarriles Españoles de Vía Estrecha (FEVE). Es preciso hacer una línea potente de transporte metropolitano hacia el norte y, al menos, otra hacia el sur.

-Por tanto, ¿usted habla de crecimientos naturales de poblaciones existentes o de crear nuevos municipios?

-Hay dos modelos. Uno es hacer desarrollos pegados a cascos urbanos de manera que utilicen la infraestructura comercial y de servicios de un municipio. Eso es lo ideal. El problema es que eso se puede hacer donde se puede hacer. El otro modelo es combinar eso con conjuntos residenciales nuevos. No obstante, esto implica un plazo un poco más largo porque se necesita transporte público.

También es importante el tema de la densidad, es decir, el número de viviendas por hectárea o los metros cuadrados construidos de uso residencial por hectáreas. Hoy en día, todos los urbanistas defendemos el modelo de ciudad compacta y, por tanto, tenemos que ir a densidades más altas. Tenemos un límite, que son los 10.000 metros construidos residenciales por hectárea, que equivalen más o menos a unas 120 viviendas por hectárea. Deberíamos incrementar, al menos, un 20% esas cifras e irnos a parámetros de entre 12.000 y 14.000 metros de construcción residencial por hectárea, lo que equivale a 140 viviendas. No estoy diciendo de hacer una ciudad como Calcuta, pero con estas densidades se consiguen ciudades perfectamente habitables, simplemente organizando bien las calles y los espacios.

-Uno de los principales problemas del urbanismo son los dilatados tiempos administrativos. ¿Cómo se podrían acortar?

-Ese es un verdadero hándicap. El modelo de gestión privada de suelo funcionó muy bien desde el año 1988 hasta prácticamente el año 2000, pero, a partir del 2013, se convierte en una tarea muy difícil y muy lenta con la ley de evaluación ambiental de planes y programas. Hoy en día es normal hablar de plazos de 15 a 20 años para hacer un nuevo plan general. Por tanto, las nuevas operaciones de suelo las tiene que hacer la administración. Si queremos abordar el problema de la vivienda hay que hacer una política de suelo. La provincia de Valencia necesita a muy corto plazo desarrollar unas 20.000 viviendas porque es el déficit estimado ahora mismo, según un estudio de la Cámara de Comercio, que prevé a 2030 una necesidad de 79.000 unidades. El área metropolitana de Valencia es un imán para inversiones privadas, además del propio crecimiento natural de la población, y la falta de vivienda es un problema social muy grave. Con nuestro nivel de vida es una vergüenza tener soluciones del tercer mundo. Eso no puede ser.

-¿Cómo sería una política de suelo eficaz?

-La tiene que hacer la administración, como se hace en toda Europa. En la mayoría de países, en una primera etapa y hasta los años 70, la administración expropiaba el suelo, lo urbanizaba y edificaba a través de empresas públicas. Los modelos actuales consisten en que la administración expropia, planifica y saca a concurso la ejecución porque las empresas privadas lo van a hacer mejor, en mejores plazos y con mejor calidad. Ese modelo mixto de colaboración público-privada es el perfecto. La administración puede, si quiere, conseguir aprobar una planificación en un plazo corto de tiempo del orden del año y expropiar en otro año más. Y en año y pico tener la urbanización. Es un proceso que no debe superar los tres-cuatro años y en ese plazo podría haber un barrio completo urbanizado, pero siempre que lo haga la administración porque si lo hace un privado, pueden ser 10 o 12 años.

-¿Puede ser un modelo similar al de la creación de Parc Sagunt II para facilitar la llegada de PowerCo, filial de baterías del Grupo Volkswagen?

-Totalmente. Si hemos entendido legítimo, y además es una operación brillante, expropiar cinco millones de metros cuadrados para que una multinacional cree miles de puestos de trabajo en una operación, insisto, brillante y que la sociedad debe aplaudir, ¿no es más legítimo hacer una expropiación de 2 o 3 millones de metros cuadrados para hacer vivienda, que es un derecho constitucional básico?¿Hay un derecho constitucional para un solar industrial? No. Pero se ha hecho sin que a nadie le parezca extraño. ¿Por qué no se pueden expropiar doscientas o trescientas hectáreas para hacer urgentemente las 20.000 o 30.000 viviendas que a corto plazo hacen falta? Eso es lo que hay que hacer.

Además, esto introduce un factor muy importante: el coste del suelo por vivienda se reduciría de forma espectacular. Actualmente, se sitúa en torno a los 160.000-180.000 euros por vivienda, a los que hay que añadir el precio de la obra, alcanzando los 350.000 euros, que es lo que cuesta una vivienda de dos dormitorios en Valencia. Sin embargo, el coste del suelo urbanizado por vivienda en una operación de expropiación, pagando espléndidamente al agricultor, podría situarse en torno a 10.000 euros por vivienda. Esto permitiría construir viviendas por debajo de los 200.000 euros, en torno a 180.000-190.000, y, sobre todo, facilitaría la creación de vivienda en alquiler a precios asequibles.

La administración, con su potestad, debe aprobar el planeamiento y ejecutar la expropiación. Un metro cuadrado de naranjos en plena producción, de buena variedad, con agua legalizada y camino asfaltado frente a la parcela  tiene un valor aproximado de 6.000 euros por anegada, lo que equivale a 7-8 euros por metro cuadrado. Por tanto, pagando el doble de su valor, la expropiación de una hectárea costaría alrededor de 150.000 euros, es decir, 15 euros por metro cuadrado. Si en cada hectárea se construyen unas 120 viviendas, el coste de suelo por vivienda sería de 1.250 euros. A eso hay que sumar la urbanización, que de una hectárea son 700.000 euros, lo que supone 6.000 euros por vivienda. Sumando ambas partidas -1.250 + 6.000- y añadiendo un 20 % de gastos de gestión, el coste total del suelo urbanizado no superaría los 10.000 euros por vivienda.

-Pero, ¿cuánto costaría expropiar esas 200 hectáreas?

-Una hectárea te cuesta 150.000, por lo que estaríamos hablando de 30 millones, que es calderilla al lado del problema que está resolviendo porque estaríamos haciendo alrededor de 24.000 viviendas. Esto es solo una operación.

-¿Y por qué no se ha planteado antes este modelo?

-Porque la iniciativa privada, a través de su gestión de suelo, ha sido capaz de generar, pero eso se ha terminado. Ese modelo se ha acabado. O vamos a un modelo que lo sustituya o no habrá viviendas. La legislación actual es curiosamente intervencionista para el particular, pero no pensada para operaciones públicas. No hay una herramienta potente hoy en la legislación. Confío en que la nueva legislación urbanística valenciana tenga esas herramientas potentes que permitan a la administración aprobar un plan, expropiar suelo, sacar a concurso la urbanización y, a partir de ahí, poner esas parcelas en carga. 

-¿Tiene constancia de que la nueva ley de Suelo, anunciada por el 'president' Mazón va a ir en ese sentido?

-Debería ir. Será un poco curioso que un gobierno liberal-conservador vaya a dotarse las herramientas y las políticas públicas de suelo que ocho años de gobierno de izquierdas no han hecho. Es una paradoja extraña.

-¿Existe un modelo similar en otras autonomías?

-Es el modelo medio en Europa y lo que se ha hecho en Francia, Gran Bretaña…. Las políticas de suelo privado están agotadas porque con el suelo que queda habría que hacer reclasificaciones de rústico a residencial y eso si lo hace un particular se eterniza. Por tanto, es la administración la que tiene que hacerlo. Los agentes privados tienen un papel muy importante, que es promover las viviendas. La urbanización la debería hacer la administración o la podría licitar también para que una empresa constructora urbanice a cambio de sus solares. 

-De esas nuevas bolsas de suelo, ¿sería conveniente ampliar la reserva de vivienda pública de cada planeamiento?

-Totalmente de acuerdo. De hecho, estas operaciones carecen de sentido si no tienen al menos un 50% de VPO. Es vergonzoso que en diez años, entre 1990 y 2000, se hicieran 58.000 viviendas en la provincia de Valencia, de las que aproximadamente dos tercios están en el área metropolitana y entre el 2014 al 2024 solo se hayan construido 2.200 en la provincia. Se ha abandonado completamente el VPO, y es fundamental, porque es la única forma de ofrecer una vivienda con un precio limitado. 

Ahora bien, ese porcentaje tampoco debería superior el 60% porque no hay que crear barrios gueto. Uno de los éxitos de nuestro país es haber sabido integrar bien las diferentes capas sociales, contribuyendo a una sociedad cohesionada. Por otro lado, como mínimo, debería destinarse un 30% al alquiler, que es el paso lógico para todas las familias jóvenes, pero con precios tasados y correctos, de entre 700-800 euros. 

-Con ello, ¿se conseguiría estabilizar el precio del módulo de la VPO en la Comunitat, actualmente en 2.400 euros el metro cuadrado útil?

-La combinación de VPO que propongo, en torno al 50% o 60%, permitiría que esas viviendas tuvieran una imputación de coste de suelo muy baja. No digo cero, pero sí baja, de modo que el coste de producción sería el de construcción más el margen y beneficio. El problema actual del módulo de la VPO es que prácticamente habría que regalar el solar para poder construir esta tipología y eso no puede ser. Es cierto que, en los cascos urbanos, el módulo o bien sube o no hay producción posible y es la única manera de ofrecer vivienda a precio limitado.

En estos nuevos desarrollos lo que debe hacerse es distribuir la imputación del suelo de forma no homogénea: habrá más carga de suelo en la vivienda libre que en la protegida. Esa fórmula creo que puede funcionar.

-Desde el sector se quejan de las rígidas exigencias del Código Técnico para hacer viviendas, ya que subrayan que elevan el coste. ¿Cree que estos parámetros deberían revisarse?

-He señalado factores como el suelo, la gestión y los procesos administrativos, pero también hay que decir que todas las medidas adoptadas, tanto por el Estado como por las autonomías, han ido en la línea de dificultar la vivienda. Empezamos con la tramitación del planeamiento y las evaluaciones ambientales, que han hecho casi imposible la nueva planificación privada. A eso se suma que la legislación no protege debidamente al propietario frente a los desahucios, porque el Estado ha considerado que ese dueño debe hacer de ONG o facilitar soluciones habitacionales. También está el problema de la okupación ilegal, que genera inseguridad y encarece el mercado porque cuando introduces inseguridad, el precio sube.

Y luego está el Código Técnico. España ha decidido tener la calidad constructiva más alta del mundo. Somos un modelo para muchos, pero realmente, ¿hace falta la aerotermia en una vivienda? Un termoeléctrico de 100 litros cuesta 150 euros y es suficiente para una familia y la electricidad que produce es renovable. Una instalación de aerotermia cuesta 3.500 euros. Toda la vida hemos ventilado las casas abriendo una ventana. Ahora, por si no queremos abrir la ventana, se exige ventilación forzada obligatoria, con un sistema carísimo de extracción de aire. Estos disparates encarecen una vivienda entre 10.000 y 12.000 euros, sin ofrecer nada distinto a una buena vivienda de hace 20 años. Habría que plantearse una derogación o, al menos, que la instalación de estos elementos fuera voluntaria. Si sumas gastos generales, beneficio industrial e impuestos, el sobrecoste alcanza fácilmente los 15.000 euros por vivienda, casi un 10% del precio final. Quien quiera instalarlo, que lo haga, pero no debería ser obligatorio.

-Por tanto, ¿las administraciones han estado de espaldas al problema hasta que ha estallado?

-Claro. El problema es que la vivienda ha pasado de ser un problema grave a una emergencia, que es lo que tenemos hoy. Hemos hecho todo lo posible para llegar a este punto: dificultado el planeamiento, no dando garantías frente a impagos, no resolviendo la okupación e imponiendo un código técnico disparatado y luego nos sorprendemos de que no haya vivienda. No existe ni una sola ley orientada a flexibilizar o facilitar la inversión. Ahora, lo único que cabe es que la administración, que ha creado el problema, lo resuelva. Que se ponga las pilas y haga lo que no ha hecho: política de suelo. Porque, aunque parezca un perogrullo, para resolver el problema de la vivienda hay que hacer viviendas.

-¿Considera que debería permitirse transformar suelos dotacionales en desuso en residenciales? 

-Eso es una medida de desesperación. Como urbanista, me chirría. Cuando un suelo se dibuja para una escuela o para una dotación pública es porque estamos pensando que ese barrio lo necesitará en el futuro. Es cierto que en algunos casos puede tener sentido, pero en la mayoría, si hoy no lo necesitan, dentro de 30 años probablemente sí.

-Como director técnico del Plan General de València, ¿considera que la ciudad está preparada urbanísticamente para asumir la presión turística y el auge de la vivienda vacacional?

-València es y será cada vez más una ciudad muy atractiva a nivel internacional. Y tenemos que hacernos a la idea de que es así. Dentro de eso, el turismo no me preocupa excesivamente. Las viviendas turísticas, por ejemplo, no son el origen del problema y eliminarlas no es la solución porque no representan ni el 1% del parque total. Pensar que eso es lo que origina la crisis de vivienda es distraerse con un hecho marginal. Me parece bien que se regulen, controlen y limiten, como en el caso del Cabanyal. Por tanto, creo que la ciudad sí está preparada. Cuando miro hacia atrás, a 1988, mi temor entonces era que el plan se quedara corto en su ambición, y de las cosas que estoy más satisfecho es de haber sido capaz de sostener, pese a todas las críticas que tuve, la composición de Cortes Valenciana, la Avenida de Francia y los espacios urbanos alrededor de la Ciudad de las Artes y las Ciencias.

-Si hoy le encomendaran redactar un nuevo Plan General, ¿qué cambiaría y qué incorporaría respecto al actual?

-En los espacios urbanos sería idéntico y no cambiaría absolutamente nada. Eso sí, aumentaría la densidad para aprovechar mejor el espacio y habría apostado por una transformación más profunda de la dársena vieja del puerto. Allí falta volumen edificado, falta actividad, y habría sido más valiente autorizando edificios más altos. Creo que la ciudad necesita, al menos, dos grandes hitos potentes en altura, y no porque el plan de 1988 los prohibiera, sino porque tampoco los incentivaba. Harían falta también dos torres en el entorno del Parque Central y otros edificios emblemáticos en la zona del puerto, donde encajarían bien. Es una pena que en Cortes Valencianas las dos torres existentes se hayan quedado pequeñas.

En cualquier caso, estamos hablando de un plan que tiene ya 37 años. Lo asombroso es que no se haya hecho una revisión completa de las normas. No debieron ser tan malas para resistir tanto tiempo. Aun así, he sido el primero en decir desde hace bastante tiempo que esa revisión es necesaria, aunque difícil porque costaría unos 15 años. Estoy muy orgulloso de la ciudad actual, y creo que todos los valencianos también lo están.