CASTELLÓ. La conversión de bajos o locales comerciales en viviendas de pequeño tamaño no es un fenómeno nuevo en Castellón pero la creciente demanda residencial y una oferta cada vez más limitada están extendiendo esta solución habitacional a prácticamente todos los barrios de la capital y a la gran mayoría de municipios con necesidad de vivienda; la falta de casas y pisos disponibles para compra o alquiler no es el único factor que explica este interés por el cambio de uso de locales ya que a ello se suma una elevada disponibilidad de espacios comerciales por el cierre de establecimientos. Así, a falta de viviendas tradicionales en el mercado, sector se ha lanzado a aprovechar esta oportunidad de generar más oferta y por tanto negocio.
Hace unos meses los vecinos del Raval Universitari de Castelló alertaban del riesgo de la proliferación de colmenas y minipisos y del efecto que este tipo de promociones puede tener tanto la fisonomía del barrio como en los servicios y la propia estructura de los edificios residenciales. Pero el fenómeno no se limita ya a este barrio. Recientemente el PSPV ha alertado de un nuevo proyecto de viviendas en locales por debajo del nivel de la calzada en el entorno de la avenida Chatellerault. Y otros municipios como Vila-real también tienen proyectos en marcha para el cambio de uso y la transformación de locales o bajos en soluciones habitacionales.
Detrás de buena parte de estas iniciativas existe un inversor que busca rentabilidad en un contexto de escasez de vivienda. Un ejemplo es el proyecto anunciado en el Raval Universitari para habilitar un espacio de 'co-living' con 36 estudios de apenas 12 metros cuadrados, comercializados por unos 65.000 euros y con una rentabilidad anunciada del 8%. Una promoción orientada al alquiler y, por su ubicación próxima a la universidad, especialmente al mercado de estudiantes.
El representante en Castellón de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana (Asicval), Chema Díaz, confirma que existe un interés creciente de los inversores por este tipo de operaciones. A su juicio, el fenómeno responde a la combinación de dos circunstancias: por un lado, la falta de vivienda disponible y, por otro, la existencia de un stock de locales comerciales que se han quedado vacíos y que encuentran ahora una nueva vía de salida mediante el cambio de uso.
"Se van quemando etapas", explica Díaz para describir la evolución del mercado. Cuando comenzó a escasear la vivienda disponible, la demanda se dirigió hacia los inmuebles que todavía podían ofrecer una alternativa y, en este caso, los locales comerciales se han convertido en uno de esos nichos de mercado. La consecuencia es que espacios que hasta hace relativamente poco podían encontrarse a precios más asequibles por la elevada disponibilidad empiezan también a encarecerse ante el creciente interés de los compradores.
El perfil predominante detrás de estas operaciones es, según el representante inmobiliario, el del inversor que adquiere el local, acomete las obras necesarias para transformarlo y posteriormente obtiene rentabilidad mediante su alquiler, aunque también existen operaciones destinadas a la venta. El alquiler es, no obstante, el principal destino de este producto, especialmente en zonas con una demanda vinculada a estudiantes o a trabajadores que necesitan alojamiento durante un periodo limitado.
- Calle Botànic Cavanilles en el Raval Universitari de Castelló. Fotos: ANTONIO PRADAS
Díaz señala que los ayuntamientos están endureciendo progresivamente el control sobre este tipo de actuaciones y exigen que las nuevas viviendas cumplan las condiciones establecidas por la normativa. El cambio de uso no consiste simplemente en reformar un local: las viviendas resultantes deben garantizar aspectos como la iluminación, la ventilación, la altura mínima y el resto de requisitos de habitabilidad. "Es un producto más", resume el representante de las inmobiliarias, siempre que cumpla la normativa y se evite que la proliferación de este tipo de soluciones genere problemas derivados de unas condiciones inadecuadas.
La regulación es la clave
También desde el sector de la construcción se constata el crecimiento de esta fórmula. El presidente de la Asociación Provincial de Empresas de la Construcción (APECC), David Ruiz, considera que la conversión de locales en viviendas "va a más" fundamentalmente porque responde a una necesidad existente y, al mismo tiempo, constituye un producto atractivo para el inversor.
Ruiz sitúa precisamente la temporalidad entre las principales características de estas viviendas. Por sus reducidas dimensiones y por el perfil de la demanda, considera que buena parte de estas operaciones están orientadas a personas que necesitan alojamiento durante un periodo concreto: estudiantes que permanecen en Castellón durante un curso académico, trabajadores desplazados que tienen previsto residir durante una temporada en la capital o en otros municipios de la provincia y, en menor medida, usuarios de vivienda turística.
En este sentido, la reconversión de locales puede actuar como una vía adicional para incorporar vivienda al mercado mientras no aumente de forma suficiente el parque residencial. "Es una fórmula más de vivienda", señala Ruiz, aunque incide en que debe quedar sometida a las mismas garantías y exigencias que cualquier otra vivienda legalmente habilitada.
Para llevar a cabo el cambio de uso es necesario modificar la calificación o uso del inmueble y contar con un proyecto técnico firmado por un arquitecto que justifique las actuaciones necesarias. Además, el espacio resultante debe cumplir las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa, un requisito imprescindible para poder obtener posteriormente la licencia de primera ocupación.
El presidente de la patronal de la construcción coincide así con el sector inmobiliario en que la regulación es el elemento determinante. La transformación de locales puede permitir aprovechar espacios comerciales que han quedado vacíos y contribuir a ampliar la oferta residencial, pero las viviendas resultantes deben ajustarse a las condiciones establecidas por cada municipio. En especial, porque las reducidas dimensiones de muchos de estos proyectos hacen que se trate de un producto pensado fundamentalmente para estancias temporales y no necesariamente como alternativa a la vivienda convencional.
La conversión de locales se incorpora así a un mercado residencial cada vez más tensionado como una vía adicional para generar oferta. El creciente interés inversor está ampliando el número de proyectos y, al mismo tiempo, empieza a trasladarse al propio mercado de locales: aquellos bajos comerciales que durante años acumularon oferta y perdieron atractivo encuentran ahora una nueva demanda, la de quienes buscan transformarlos en viviendas.
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