La vivienda necesita más gestión y menos ideología política

Inmersos ya en periodo electoral, que se prevé largo e intenso, con elecciones a la vista en todas las administraciones (local, autonómica y también estatal), hay que incidir y dar a conocer al ciudadano que las tres administraciones tienen competencias en relación con la vivienda, en mayor o menor medida.

En los próximos meses vamos a estar bombardeados con multitud de mensajes políticos, y seguramente encontremos en todos ellos, un común denominador: Nos van a indicar que “cual piedra filosofal” ya tienen la solución al problema de la vivienda. Nos van a intentar convencer que van a poner en el mercado miles de viviendas, y que éstas van a ser mayoritariamente en régimen de alquiler. ¡Esto es ahora lo políticamente correcto!

¿En qué se parecerán estos anuncios y slogans a la realidad con la que se encontrarán, una vez ocupen sus cargos unos políticos u otros? Como viene sucediendo con frecuencia, las promesas de las campañas quedarán en muchos casos en unos niveles de cumplimiento ínfimos. Si nos remontamos a épocas lejanas, ya decía el profesor Enrique Tierno Galván (político, sociólogo y jurista), alcalde de Madrid del 1979 hasta diciembre 1986, “las promesas electorales están para no cumplirse”; más recientemente el profesor John McCarthy, padre de la inteligencia artificial (Universidad de Standford, California) decía: “Solo hay una cosa más perjudicial que un político que olvida sus promesas electorales, y es uno que trate de cumplirlas”. Mientras la campaña electoral avance, el ciudadano debe plantearse: ¿y por qué no lo han hecho hasta ahora? Algunos de ellos, como la Coalición del Botànic, están en el Gobierno desde 2015.

Solo incidir en que de las 22.000 viviendas de VPO/anuales que se construyeron en la década de los 90 (año 1995) el año pasado, 2022, apenas se concedieron licencia en la Comunidad Valenciana para construir un 2,50% de aquella cifra (513 VPP) y en cuanto a la empresa municipal Aumsa lleva, en los 5 últimos años, promoviendo un par de docenas de pisos (?).

Los programas electorales, marcados de manera muy señalada por la ideología, suelen olvidar que para resolver un problema, en nuestro caso el de la vivienda (problema muy real y desde luego, muy complejo), además de ideología, conlleva principalmente aspectos de pura gestión, que también se debieran abordar desde el principio, con seriedad y profesionalidad.

En primer lugar hay que considerar la coordinación de todas las administraciones.

En segundo lugar, contar con la colaboración del sector privado, presente en la promoción de VPO (hoy VPP) desde el año 1954. Ello hizo que nunca fuera un problema grave, como hoy ocurre, la existencia de viviendas asequibles.

En tercer lugar y siempre, dedicar una cantidad enorme de horas, dedicación, y tiempo de gestión profesional y experimentada de funcionarios públicos –que los hay–, no influenciados por ningún cargo político.

Resulta absurdo y me atrevo a decir “inmoral” usar la vivienda como herramienta electoral de manera unívoca, como si dependiera de una sola administración, cuando una simple tramitación que se proponga requiere la colaboración de todas las administraciones intervinientes. Baste mencionar que cualquier desarrollo urbanístico necesita de veinticinco a treinta informes sectoriales que afectan a todo un abanico de servicios de las tres administraciones. A un ciudadano lo que le importa no son los mensajes ni la ideología, sino algo tan sencillo como contestar con un "SÍ" a preguntas como ¿puedo encontrar a precio accesible una vivienda en alquiler o compra, cerca de la ubicación que necesito (vivo o trabajo)? ¿Puedo optar con libertad por la compra o por el alquiler en función de mis circunstancias personales?

Debemos preguntarnos: ¿es la vivienda el problema o más bien son las políticas que se vienen aplicando, el problema?

Hablemos pues de la gestión y preguntémonos por qué la vivienda es cara. ¿Quizás porque está gravada con casi un 25% de impuestos? ¿Tal vez porque su materia prima, que es el suelo, se enfrenta a unos procedimientos hiperregulados, que se convierten a cada municipio o ayuntamiento en pequeños reinos de taifas, donde cada estamento está más preocupado de mantener su cuota de poder que de trabajar para el bien común? ¿Dónde están las propuestas de gestión?

Hay que gestionar suelo, tanto de nueva producción como el que surja de la regeneración de barrios y en las poblaciones del área metropolitana de Valencia, especialmente. Los Planes Generales no pueden tardar decenas de años en aprobarse, el planeamiento debe de gozar de una seguridad jurídica que no permita que, tras las larguísimas y costosísimas tramitaciones, se declaren nulas por cualquier pequeño y subsanable defecto de forma, y en esa línea la ley de seguridad jurídica es más que esperada. Esta contradicción de tener que hacer una ley para dar seguridad jurídica al urbanismo, es una demostración patente de lo inseguro que es desarrollar urbanismo hoy en España.

Hay que gestionar licencias, y los ayuntamientos no pueden tardar hasta 14 meses en otorgar una licencia de obra. Hay que premiar a los ayuntamientos que lo hacen bien (si bien ya se les premia con unas tasas de prestación de servicios urbanísticos que en la mayoría de los casos son muy rentables); y hay que castigar a los ayuntamientos que lo hacen mal. A tal fin proponemos que aquel ayuntamiento que tarde injustificadamente más de tres meses en otorgar la licencia, solo cobre el 50% de la tasa, y si tarda más de seis meses no solo no cobre ninguna tasa, sino que además su capacidad de otorgar licencias sea sustituida por la comunidad autónoma a la que pertenece, como un claro castigo a su incompetencia o bloqueo.

Cabe recordar que la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo común de las Administraciones Públicas, ya establece que cuando una Licencia tarda más de dos meses en concederse no hay que pagarla, si previamente intimas esta demora. Fue en la legislatura de José Luis Rodríguez Zapatero, quien con la exigencia impuesta de tener la licencia expresa para las inscripciones en el Registro de la Propiedad, tácitamente se cargó el silencio administrativo. Hay que volver pues al mantenimiento del silencio administrativo positivo y así rehabilitar la aún vigente Ley 39/2015. Hay que gestionar obras, con el desarrollo de proyectos de detalle, ajustados a las necesidades de la sociedad y con los más altos niveles de calidad y prestaciones, ante un mundo cambiante y muy exigente.

Si nos planteamos quien es el agente que tiene hoy las mejores capacidades para responder a todas estas cuestiones, sin lugar a dudas, hay que constatar que hoy esas capacidades están en gran medida en el sector privado, sector que se ofrece sin dudarlo a colaborar bajo fórmulas público-privadas, pidiendo sólo a cambio un esquema de trabajo que dé certidumbre, en el que se puedan cumplir los parámetros económicos-financieros y de seguridad jurídica de los proyectos planteados. En cuanto a cómo se ha de financiar toda una “política intensa y de choque” imprescindible para cubrir todas las necesidades de vivienda financiándola solamente desde el sector público carece de toda lógica. Ni los PGE y de las CCAA son inagotables ni la Administración es ágil, máxime cuando en el mercado hay recursos disponibles promotores/constructores privados con recursos humanos y financieros y que asumirán la ejecución de viviendas a unos precios de alquiler o venta tasados y consensuados con “realismo y transparencia” con la Administración. 

Es más, disponemos aquí en la Comunidad Valenciana del IVE (Instituto Valenciano de la Edificación) Ente público de gran prestigio, tanto a nivel nacional como internacional y en cuyo Consejo de Gobierno y Comité Ejecutivo están presentes todos los agentes de la edificación: Colegios Profesionales, escuelas técnicas relacionadas con la Edificación, Asociaciones de Contratistas, Promotores y Usuarios, la propia Administración. Instituto con excelente y profesional equipo técnico, que con toda fiabilidad pueden establecer –sin influencias políticas– los módulos edificatorios que haga factible la edificación de VPP tanto para la venta, como para alquiler, así como su revisión periódica.

Hay que despolitizar el “mantra de la vivienda”. La vivienda, como primordial y necesario bien de consumo y cuyo derecho a disponer de una vivienda digna está amparado por la Constitución Española –quieran o no quieran los partidos mal autodenominados progresistas (Compromís & Podemos, y el PSOE/PSPV siempre de perfil)– se rige por la ley de la oferta y la demanda. Ley que, lejos de ser tachada como capitalista, es una simple y mera ley económica. De nada sirve que la Generalidad, la Consellería d’Habitatge o el MITMA den un cheque de 400 euros a un joven como ayuda al alquiler de una VPP si no existen en el mercado suficientes VPP o es mínimo el stock. Luego al final, esa subvención, sólo sirve bien para que se incremente el precio del alquiler, para los que la consiguen, y para que una inmensa mayoría caigan en el desaliento y la frustración. ¡Hay más demanda que oferta!

Sin estas premisas, cualquiera de las proclamas que vamos a escuchar en esta campaña electoral y sus políticas de vivienda estarán condenadas al fracaso. Encontrar la solución a la necesidad de vivienda proclamando urbi et orbi que se resuelve okupando o comprando las viviendas actualmente vacías y en poder de entidades bancarias y/o fondos “buitre” es desconocer, por negligencia, mala fe, o puro populismo, cómo está compuesto el parque de viviendas vacías, en qué estado se encuentra, dónde están ubicadas esas viviendas y las razones por las que están vacías.

Pensar que la necesidad de vivienda se resuelve sólo desde los poderes públicos, sin contar con las capacidades del sector privado, es pura retórica poco constructiva e ineficiente. Y pensar que se resuelve con más legislación, que obligue a reservar cada vez mayores porcentajes de vivienda protegida (VPP) en todas las actuaciones urbanísticas es una visión muy parcial del problema. Y considerar, finalmente, que el acceso a la vivienda se resuelve topando los precios de los alquileres es una solución que ya se ha demostrado ineficaz en otros mercados –tanto europeos, como filocomunistas– y que en la Comunidad Valenciana ya somos primeros testigos de su fracaso.

El ciudadano valenciano que está sufriendo la carencia y la carestía de la vivienda (VPP) tanto en propiedad como en alquiler, se puede preguntar como toda una Conselleria y Vicepresidencia 2ª del Consell con competencias en Vivienda, dotada de un Conseller, una Subsecretaría, dos Secretarías Autonómicas y seis Direcciones Generales, más una empresa pública, la EVHa (Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo), haya sido únicamente capaz de promover, directa e indirectamente 513 VPP en el año 2022, frente a las 22.000 VPO que se iniciaron en el año 1995 cuando la política de la vivienda era dirigida por una única Dirección General adscrita a la Consellería de Obras Públicas y Urbanismo.

Ante esta situación y precedentes expuestos, nos permitimos hacer un llamamiento a los partidos políticos, tanto a los que pretenden proseguir en los gobiernos Municipal o Autonómico y que hasta ahora, tras dos legislaturas, han sido incapaces de poner viviendas asequibles en el mercado, como a los partidos hoy en la oposición –en especial al PPCV–, que aspira legítimamente a ser partido de Gobierno, si de verdad quieren resolver el problema de la vivienda, no se olviden de los promotores/constructores. Estaremos encantados de formar parte de la solución al problema de la Vivienda, y especialmente si ésta va orientada a la formación de nuevos hogares para nuestros jóvenes. Llevamos toda la vida desarrollando edificios y parques residenciales, cumpliendo los plazos de las promociones y tenemos los medios y las capacidades para resolver el problema de la vivienda, solo hace falta que ustedes, la clase política, nos escuchen y cuenten con nosotros.

Manuel Miñés es director de la Cámara de Contratistas de la Comunitat Valenciana