El coste de la primera regularización en la Marjaleria: 21.265 euros de media por parcela

CASTELLÓ. Las obras de urbanización del primer Plan de Reforma Interior (el PRI-M-57) que se llevará a cabo por el Ayuntamiento de Castelló para regularizar viviendas en la Marjaleria tendrá un coste a repercutir a los propietarios que se ha estimado en una media de 21.265 euros por parcela. Se trata de la urbanización de la partida Patos Gumbau, una zona delimitada por la avenida del Mar y la avenida Hermanos Bou, la más próxima al Grau dentro del ámbito del marjal. Esta cifra inicial es la que consta en el estudio de viabilidad económica y memoria de sostenibilidad económica de la versión inicial del plan de reforma, que inicia este viernes su fase de exposición pública de 45 días, hasta el próximo 25 de octubre. 

El proyecto de urbanización ha identificado en este ámbito un total de 87 parcelas. Una de ellas es de uso público y cuenta con una zona de esparcimiento, ajardinada, con mobiliario urbano y aparcamiento. De las 86 parcelas restantes, 79 cuentan con vivienda y 44 de ellas tienen, además, piscina. En total, una superficie de 75.690 metros cuadrados en la que hay empadronadas 61 personas, de las cuales, un tercio son mayores de 60 años. 

La memoria informativa de esta primera versión del PRI-M-57 de la Marjaleria ha analizado también los años de construcción de las viviendas. Ya en 1997 se habían ejecutado la mayoría. Solo dos viviendas son anteriores a 1955, siete fueron construidas en la década de los años 60, otras 35 edificaciones fueron construidas en la década de los 70, doce más en los 80, 15 en los años 90 y nueve entre los años 2000 y 2007. 

Son edificaciones levantadas progresivamente a lo largo de los años que carecen de la licencia correspondiente para su implantación en el momento de su ejecución. De hecho, aunque se ha clasificado como urbano, la zona carece de todos los servicios y condiciones urbanísticas adecuadas y, puesto que nunca se ha realizado un proceso de urbanización conjunto, las instalaciones, servicios y suministros discurren sin orden, habiendo proliferado el cableado aéreo y sin contar con un sistema de saneamiento adecuado. 

Costes de urbanización de 1,82 millones

Por ello, con este primer PRI, al amparo del Plan General de Castelló, se pretende ordenar y urbanizar toda este ámbito de vivienda consolidada con el fin de poder regularizar estas construcciones y favoreciendo la calidad de las viviendas, que estarán así adaptadas a las necesidades de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles. 

Un proyecto de urbanización cuyo coste recae en su mayor parte sobre los propietarios. Así, según es estudio de viabilidad económica, se ha estimado que el coste de los viales (que tendrán cinco metros de ancho y contarán con red de alcantarillado, alumbrado público, red de baja y media tensión, abastecimiento de agua, telecomunicaciones y mobiliario urbano) será de 1,41 millones de euros. A ello se suman otros 112.008 euros del coste de materializar un espacio verde abierto en la parcela longitudinal delimitada por los entradores Del Canyar y Del Gessami.

Así, el conjunto formado por los costes de urbanización, de redacción de documentación y de gestión suma un total de 1.828.761,6 euros. "Estos gastos se asumirán por los propietarios de las viviendas o de parcelas edificables; En la ordenación se identifican 86 parcelas que albergarán vivienda, por lo que el reparto de costes de urbanización y otros por vivienda asciende a una media de 21.265 euros", recoge el estudio que apunta que, por el momento, es un "cálculo aproximado" que será definido en el momento de la redacción del proyecto de urbanización, que será posterior. 

Además, el coste de la conexión de cada vivienda a las nuevas redes de suministros se calculará en función de las condiciones de cada una, por lo que también habrá variaciones entre unas y otras. 

Por otro lado, para demostrar la viabilidad económica del proyecto, el informe municipal ha realizado un estudio teniendo en cuenta los costes medios de construcción y el valor medio de venta del metro cuadrado en la zona. De esta manera, ha estimado que para una vivienda de unos 200 metros cuadrados, el coste de la construcción más el coste de urbanización asciende a 198.661 euros, mientras que el valor de venta lo sitúa en 244.700 euros. 

"La ejecución de la urbanización sumado al coste teórico de ejecución de las viviendas es menor que el valor de venta por lo que es viable económicamente (...). Además, una vez se ejecuten las obras, la vivienda incrementará su valor asimilándose a aquellas viviendas ubicadas en zonas de baja densidad con urbanización de calidad", recoge el estudio. 

Las actuaciones incluidas en el PRI

Entre las actuaciones a realizar, se ensancharán viales donde se considere necesario y se mejorará la urbanización en general, incorporando un sistema de saneamiento convencional que conecte desde el Grau con la depuradora del municipio. El proyecto abordará una ordenación conjunta de las dos áreas separadas por la acequia Patos, con el objetivo de crear una unidad urbanística con fácil acceso desde todas las parcelas a la zona verde que se propone.

A través del viario existente que se ampliará y mejorará, se localizarán las instalaciones necesarias para el adecuado funcionamiento del desarrollo urbano que se pretende regularizar. Además de la continuación de los viales de acceso a las parcelas, se conectará la calle Marfil con la calle Acacias. Asimismo, las instalaciones (suministros eléctricos, telefonía, etc.) discurrirán subterráneas a lo largo de los viales que se ampliarán y urbanizarán, eliminando postes y cableado aéreo actual. Finalmente, se mejorará los accesos desde la avenida del Mar y desde Hermanos Bou.

También se incluye en el diseño de la urbanización las medidas necesarias para mejorar el acceso de los vehículos de emergencias. Por ese motivo, se fija que los viales tendrán una sección de cinco metros de ancho, consistente en plataforma única, sin desniveles, construida mediante pavimentos permeables que garanticen el drenaje sostenible. El carácter de dicha red viaria será peatonal con acceso de vehículos motorizados exclusivo a residentes.

El proyecto inicia ahora una fase de exposición pública de 45 días que finaliza el 25 de octubre en el que se puede consultar esta versión inicial del Plan de reforma interior PRI-M-57. Tras la consulta pública, el equipo de gobierno aún deberá aprobar definitivamente el PRI y licitar posteriormente el proyecto de redacción, la ejecución y la asistencia técnica. La intención del Ayuntamiento es iniciar las obras a lo largo del próximo año.