David Ruiz: "El sector de la construcción ha aprendido de 2008, ahora vamos con mucha cautela"

CASTELLÓ. David Ruiz (Castelló, 1969) lleva años vinculado a la Asociación Provincial de Empresas de la Castellón (Apecc), la organización representativa de los promotores y otros empresarios del sector de la construcción en la provincia. Durante años, formó parte y coordinó la gestora creada en la época de la crisis del sector ante la falta de candidatos a la presidencia de la asociación. Desde el pasado año ha tomado las riendas de la Apecc en un momento de "buena salud" pero con problemas a los que hacer frente como la falta de mano de obra y la necesidad de atraer a jóvenes al sector. Para ello, dice, la apuesta por la industrialización y la digitalización es prioritaria y marcará el futuro del sector. 

Ruiz repasa el pasado de la construcción y asegura que el sector ha aprendido de 2008. "Ahora pisamos suelo, vamos con mucha cautela", asegura. Pero también hay un comprador más solvente y unas entidades financieras más cautas, afirma. Sobre el futuro, augura un ligero aumento de los precios de la vivienda debido a los cambios de un sector que ahora hace vivienda más sostenible y con nuevos materiales, pero sostiene que el objetivo es hacer que las viviendas sean accesibles a las personas. "Como promotores, tendremos que hacer una vivienda que sea accesible a la gente, porque si no se puede acceder, no tiene sentido", dice. 

Asimismo, defiende que son los poderes públicos quienes tienen que "buscar soluciones habitacionales para personas que necesitan alquiler" y que, entre ellas, poner tope al precio del alquiler "es un error porque elimina oferta del mercado". 

- Fue elegido presidente de la Apecc en 2023, aunque ya llevaba años vinculado a la asociación. Echando la vista atrás, ¿en qué situación está el sector en el momento en el que asume la presidencia?

- Tras 2008, que fue la gran debacle del sector, hemos estado varios años, hasta 2017, prácticamente con muy poca actividad. A partir de entonces es cuando en Castellón se empiezan a mover las nuevas promociones. Ahora se continúa la actividad a buen ritmo, sin mucho volumen pero con empresas solventes, porque las que han pasado la crisis son empresas ya solventes. En principio, vemos bien al sector, con buena salud.

- ¿Cuáles son los principales problemas y retos a los que debe hacer frente el sector?

- El principal problema que tenemos es la mano de obra. Cada vez es más complicado encontrar gente cualificada en el sector. Las personas que trabajan son de una edad media muy elevada, que está pensando cada vez más en jubilarse. En el caso de la gente joven, el sector no tiene ese tirón que necesitan. Por eso, un tema muy importante es la industrialización. Este es un ámbito en el que estamos empezando ahora en Castellón, pero que en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Málaga ya se viene trabajando mucho. Creemos que ese es el futuro. Prefabricar piezas en naves implica un trabajo más estable y con menos riesgo. Tenemos que hacer atractivo el sector a la gente joven con la industrialización y la digitalización.

 "Hay un problema de mano de obra, tenemos que hacer atractivo el sector a la gente joven a través de industrialización y digitalización"

- Siendo el futuro del sector, ¿en qué punto está la provincia en materia de industrialización?

- El problema de la industrialización es que se está empezando en grandes empresas, con grandes proyectos. En Castellón, hacer proyectos con un número de viviendas grandes es complicado por el mercado que tiene. Y además, las empresas son de pequeñas dimensiones. Pero sí hay firmas de la provincia que están trabajando en este área. Es muy incipiente. Así como Madrid está muy avanzado y se están haciendo hoteles,  residencias.... aquí la problemática que tenemos es que el cliente de Castellón quiere personalizar mucho la vivienda y entonces es muy complicado.

- Junto a la industrialización, ¿hacia dónde cree que debería ir el sector?

- Se están poniendo de moda algunas fórmulas nuevas como el ‘co-living’, ‘co-housing’. Cuando nos hacemos mayores vamos buscando alternativas. En Valencia se está dando, son fórmulas para dar servicio a gente más mayor con un pequeño apartamento con comedores comunes. Esto poco a poco se está imponiendo. También hay fondos de inversión que ve rentabilidades en esta forma de construcción.

- ¿Qué hoja de ruta se ha marcado al frente de la Apecc?

- Lo primero es dar a conocer la asociación, transmitir a la sociedad el trabajo que se hace e intentar que los profesionales del sector se asocien. En el 2008 desaparecieron muchas empresas, ahora hay muchas nuevas y hay que hacer una labor puerta a puerta para explicar qué es la Apecc, que al final lo que hace es defender los intereses del sector. Y ese es uno de los principales objetivos. También, al hilo de la falta de personal, estamos intentando homologar un centro en Castellón para hacer un curso de operador de grúa. Además, estamos trabajando con el Ayuntamiento de Castelló para ver si con ellos podemos hacer algún módulo de formación de trabajadores. Intentamos que la sociedad nos conozca como asociación e intentar generar mano de obra, que es lo que nos falta.

- ¿En qué punto está la ‘salud’ de las empresas del sector?

- Bien. Yo creo que las empresas de Castellón, las que pasaron el problema de 2008-2017, están saneadas. Ahora, la entidad financiera exige unas condiciones duras para financiar a aquellas que inician promociones, con lo cual, las empresas que están promoviendo están totalmente saneadas y tienen recursos propios. Han pasado su peor momento. Ahora la salud es buena.

- ¿Se han quedado muchas por el camino?

- Muchas, muchísimas. Había mucho suelo en existencia, mucho endeudamiento financiero, y luego el suelo cayó. Fue la tormenta perfecta porque además se anuló el Plan General de Castelló del 2000 en el 2008, con lo que mucho suelo que tenían comprado las empresas y que estaba clasificado como urbanizable decayó a rústico y eso fue también un lastre importante. Ese cambio de clasificación de suelo fue tremendo para las empresas.

- Hablando del Plan General de Castelló, hace ya más de un año que entró en vigor el nuevo planeamiento, ¿se han cumplido las expectativas de la Apecc?

- Sí, sobre todo el Plan General era importante para determinados sectores industriales que querían hacer ampliaciones y no se podía, era imposible. Por esa parte, yo creo que ha sido muy positivo. Tener un Plan General te da seguridad jurídica y también es positivo para el constructor. Quizá el tema que nosotros pusimos sobre la mesa, y que presentamos en alegaciones, era que se reducían muchas alturas en 140 calles de Castelló -que bajaban de 7 alturas a 3 o 4-, y entendíamos que de esta manera, si se quiere consolidar el casco urbano y hacer viable el suelo, es más difícil para el promotor. Pero tener un plan general es muy importante, te da seguridad jurídica y tenemos que trabajar con las herramientas que tenemos.

 "EN EL CASCO URBANO ES MÁS díficl VENDER PORQUE LA GENTE QUIERE TERRAZAS GRANDES, TRAS LA PANDEMIA HAN COMENZADO A HUIR DEL CENTRO"

- ¿Han notado una reactivación destacable?

- Sí. El ejemplo lo tenemos en la zona de Censal, que se clasificó como urbanizable. Ahora, junto al problema de la mano de obra nos vamos a encontrar con la falta de suelo. Nuestro problema es que tenemos que construir donde la gente compra, y la gente está comprando en Censal, Gumbau, Lledó… en zonas del exterior, zonas del Este, con edificación abierta, elementos comunes, piscina, zona de juegos. Te dicen que hay suelo dentro del casco urbano, pero es más complicado vender porque la gente quiere terrazas grandes, que por normativa no te las permiten, y ha comenzado a huir del centro. La pandemia ha cambiado las preferencias de los clientes. Entonces, puede haber suelo urbano, que de hecho lo hay en Castelló, pero la gente prefiere un producto en otro sitio.

- Entonces, ¿ha cambiado mucho lo que busca ahora el comprador?

- La gente busca sobre todo viviendas algo más grandes, de tres o cuatro habitaciones, porque el teletrabajo es una realidad y la cuarta habitación mucha gente la utiliza para trabajar. Ahora se busca terrazas grandes, de ocho o diez metros. Los balcones ya no gustan. Y sobre todo, zonas abiertas: elementos comunes, piscina, zona de pádel, etc. Esto se ha notado especialmente después de la pandemia, cuando la gente estuvo encerrada y empezó a ver las carencias de tu casa.

- ¿Están ayudando los fondos europeos al sector?

- Nosotros no lo hemos notado. Todo el mundo dice que llegan los fondos pero nosotros no los vemos.

  "EL AUMENTO DE LOS TIPOS DE INTERÉS INFLUYE, SOBRE TODO PARA LA GENTE JOVEN DE 30 AÑOS QUE ES LA QUE TIENE MÁS COMPLICADO EL ACCESO A LA VIVIENDA"

- ¿En qué medida está impactando el aumento de los tipos de interés y de los costes de la construcción en el sector?

- Es un punto importante, pero cada vez te encuentras con un cliente más solvente que en 2008. Ahora es prácticamente imposible que el banco financie más del 80%. Entonces, son clientes ya con capacidad económica. Nos estamos encontrando con mucha gente que paga al contado o que se endeuda en una parte pequeña de la vivienda. Al final, la gente es más solvente, van ahorrando y cuando va a comprar ya tiene fondos. En resumen, sí que influye, sobre todo para la gente joven de 30 años que es la que tiene más complicado el acceso porque han acabado de estudiar y al no trabajar tienen dificultades para el ahorro y después la cuota se hace más cuesta arriba. No hay duda de que los tipos influyen y cualquier reducción va a ser buena para el sector. En cuanto a los costes, se han incrementado tras la pandemia con la ruptura del stock de materias. Ahora parece que está estabilizado, pero no baja el precio. Este año hay materias como el hierro o el hormigón que continúan actualizándose al IPC. Estamos en un nivel alto de coste, pero afortunadamente se ha estabilizado y eso ya permite hacer los números sin tener la incógnita de la subida de precio. Ahora se tiene más claro cuál va a ser la situación.

- ¿Qué opinión tiene sobre el tope al alquiler?

- Yo creo que el tope es un error porque elimina oferta del mercado. Pensamos que todo son grandes fondos de inversión pero son pequeños ahorradores que buscan un complemento a la pensión y que lo que hacen es o vender la vivienda o reconvertirla a alquiler turístico. Creo que es totalmente negativo. Para las personas que tienen necesidad de alquiler, para eso están los poderes públicos, que tienen que buscar soluciones habitacionales. Ahora parece que la Comunitat Valenciana va a recibir fondos europeos para la rehabilitación de vivienda y se prevé que sea vivienda de alquiler. Creo que esa es la línea. Los poderes públicos deberían constituir un parque de vivienda potente, pero eso lleva tiempo, son políticas a largo plazo. Hay que hacer un plan a ocho o diez años y no cada cuatro años y si hay cambio de poderes, volver a cero.

 "El tope al alquiler es un error, los poderes públicos deben buscar soluciones habitacionales"

Creo que la solución es que los poderes públicos generen oferta. También más seguridad jurídica, más beneficio fiscal para el alquiler, etc. y con esto mucha gente se animará a alquilar, pero vamos en la línea contraria.

- ¿Por qué no está saliendo vivienda protegida?

- El módulo de vivienda protegida se incrementó el pasado año pasando a ser de 2.200 euros el metro cuadrado en la Comunitat Valenciana. Desde 2006 o 2007 que no se subía, era económicamente inviable. Ahora, el gobierno actual está modificando reglamento de VPP y haciendo ajustes, y creo que a partir de ahora se va a impulsar. De hecho, en Castelló ya se han concedido licencias.

- La asociación de Promotores de la construcción en España (APCE) ha alertado del riesgo de “subida desmedida” del precio de la vivienda en cinco años. ¿Comparte la predicción?

- El prisma de Madrid no es el de Castellón. La escasez de suelo no tiene que ver. Aquí también hay escasez, pero al final todo tiene un límite. Nos gustaría hacer una vivienda más asequible porque cuanto más cara la vendas, más nicho de mercado te dejas fuera. Es cierto que las viviendas de hoy con respecto a las de 2008 no tienen nada que ver técnicamente y hay cosas que no se ven que encarece la vivienda. Hablamos de viviendas más sostenibles, con materiales que ya no se ponen, etc. Todo eso encarece el coste de la vivienda, que será más cara. Pero nosotros, como promotores, tendremos que hacer una vivienda que sea accesible a la gente, porque si la gente no puede acceder, no tiene sentido.

 "Las viviendas de hoy no tienen nada que ver técnicamente con las de 2008 y el precio se encarece, pero tenemos que hacer que sea accesible"

- ¿Qué expectativas tienen para este 2024 en venta de viviendas?

- En principio, hay una oferta muy limitada y está todo vendido. De momento, el sector se ve estable. Las empresas son solventes, con un porcentaje muy alto de preventas, así que lo que se empieza, se vende. No se prevé grandes altibajos. El sector ha aprendido desde 2008 que después de una obra, otra. Vamos con mucha cautela.

- Los últimos datos sitúan a la provincia de Castellón en puesto número uno de las provincias españolas con mayor porcentaje de stock de vivienda nueva. En 2022 el stock era aún de 23.486 viviendas, apenas 3.700 menos que hace diez años. ¿Está Castellón todavía sufriendo las consecuencias de los años del boom?

- No sabemos de dónde salen esas cifras, hemos pedido el desglose al Ministerio y no hemos conseguido saber de dónde salen. No sabemos dónde están esas viviendas. Nos llama la atención esa cifra porque siempre salimos en los rankings y no sabemos por qué.

- ¿Qué reclama la Apecc a las administraciones?

- Que nos escuchen y nos den la oportunidad de dar nuestra opinión. Por ejemplo, con el tema del módulo de VPP insistimos mucho, no por ganar más, sino porque se trataba de hacer vivienda protegida o no hacerla. Que nos escuchen, y que nos ayuden con la carga burocrática. 

- Hay ayuntamientos que están retomando o han manifestado el interés en retomar proyectos urbanísticos proyectados hace veinte años (los llamados PAI del golf) como Burriana o Torreblanca, ¿Cómo lo valoran desde la Apecc?

- En principio lo veo positivo siempre que se haga con un poco de sentido común. Existe la posibilidad de hacerlo con planes parciales y hacerlo poco a poco. Si el ayuntamiento ve posibilidades, lo veo positivo, siempre que sea proporcionado y adecuado a lo que es el municipio. Pero salvo esos dos, el resto creo que se han desestimado. Hay que hacer proyectos adecuados a la demanda que tenga el municipio.

- ¿Qué le pide a este año?

- Que nos quedemos como estamos. Tenemos una situación política a nivel estatal cada vez más complicada, no hay Presupuestos Generales del Estado y eso probablemente afectará a la obra pública. Pedimos seguridad jurídica, es fundamental. Para nosotros, como promotores/constructores no sabemos hacer otra cosa que trabajar, luchar por nuestras empresas y hacer el mejor producto para la gente, y cuanto más asequible mejor. La carga impositiva a la compra es muy alta y hay que hacer una reflexión. También pedimos que se acabe con la incertidumbre que se vive en el sector cerámico, que está en un momento complicado y necesita ayudas. La cerámica preocupa al sector de la construcción, son sectores vinculados, y es importante también la estabilidad laboral del sector.